السوق العقاري الإماراتي يواصل تكيفه مع انخفاض النمو باعتباره "الوضع الطبيعي الجديد" في عام 2017
15 يناير 2018. أصدرت جيه أل أل، شركة الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة على مستوى العالم، تقريرها الجديد تحت عنوان "حصاد عام 2017" والذي يتناول استمرار القطاع العقاري في دولة الإمارات في التكيف مع انخفاض مستوى النمو على اعتبار أن هذا المستوى المنخفض قد أضحى هو الوضع الطبيعي الجديد في ظل استمرار جميع قطاعات السوق في مرحلة التراجع خلال دورتها الاقتصادية.
ويُعزى استمرار تراجع السوق إلى مجموعة من العوامل أهمها تباطؤ حركة النمو الاقتصادي؛ حيث تراجع النمو عن مستواه التاريخي الذي بلغ 4,1% ليقف عند 1,7% في عام 2017. وتمثل هذه النسبة أدنى نقطة في الدورة الحالية حيث تشير التنبؤات إلى اتجاه النمو إلى الارتفاع مجدداً في عام 2018 (بنسبة 3,3%) ليسجل متوسط قدره 3,4% سنوياً بين عامي 2018 و2020، مما قد يؤدي إلى تحسن تدريجي في أداء سوق العقارات وإن كان من المتوقع استمرار حالة التراجع العامة في عام 2018.
وقد تشهد بداية عام 2018 تراجعاً في حركة سوق العقارات وأدائه نظراً للغموض الذي يحيط بأثر تطبيق ضريبة القيمة المضافة.
وفي هذا السياق، صرح السيد كريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث في شركة جيه أل أل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، قائلاً: " إن قطاع العقارات الإماراتي يدخل حالياً في مرحلة انتقالية مع تطبيق ضريبة القيمة المضافة حيث تحاول الأطراف المعنية الرئيسية فك شفرة التأثيرات التي سيتمخض عنها تطبيق هذه الضريبة في الوقت الحالي وعلى المدى الطويل. وعلى الرغم من عدم سريان ضريبة القيمة المضافة على الإيجارات السكنية ومبيعات العقارات السكنية الجديدة، فهناك قطاعات عقارية أخرى قد تتأثر سلباً بزيادة التكاليف وارتفاع تحديات التدفقات النقدية".
وعلى الرغم من حالة الهدوء والتراجع التي تسيطر على السوق، فقد استمرت حركة المبيعات في القطاعين التجاري والسكني في عام 2017 الذي شهد بيع أربعة مبانٍ تجارية كبرى (وحدات إدارية ووحدات بيع بالتجزئة) (بقيمة إجمالية تزيد على 340 مليون دولار أمريكي). وكان المشترون جميعاً من المستثمرين المؤسسيين الذين فطنوا إلى احتمال ارتفاع قيمة مجموعة المباني التي قاموا باقتنائها في فترات تراجع السوق.
وتجدر الإشارة إلى أن أغلبية مبيعات قطاع الوحدات السكنية كانت تتركز في قطاع البيع على الخريطة؛ حيث يقدم المطورون العقاريون أسعاراً وخطط سداد مغرية للغاية. فقد شهد عام 2017 بيع 25,600 وحدة سكنية على الخريطة في دبي ، مما يضع عام 2017 على الطريق نحو تسجيل أعلى مستويات للبيع على الخريطة في دبي منذ عام 2008.
وفي حين لا تزال مستويات المعروض المستقبلي في أبوظبي محدودة، تشير التكهنات إلى زيادة مستوى المعروض المحتمل دخوله إلى سوق دبي في عام 2018 و2019. فقد يؤدي اكتمال جميع المشروعات المقترحة إلى إمكانية زيادة العرض عن المطلوب في بعض قطاعات السوق غير أنه من المستبعد أن يتم استكمال جميع هذه المشروعات خلال هذه الفترة (حيث كشف تحليل أجرته شركة جيه أل أل أن نسبة الوحدات السكنية التي اكتمل العمل بها في دبي خلال السنوات الخمس الأخيرة لا تزيد عن 40% من إجمالي المعروض المقترح).
ويتوقع التقرير أن تسجل إمارة دبي معدل نمو أسرع من متوسط النمو على مستوى الدولة بالكامل في عام 2018. ويعود ذلك جزئياً إلى زيادة إنفاق حكومة دبي عن الحد المعلن في ميزانية عام 2018 بنسبة 20%، والتي تصب في معظمها في مشروعات البنية التحتية والمشروعات المتعلقة باستضافة معرض إكسبو 2020.
وفي ظل تزايد اهتمام العملاء بسوق إمارة الشارقة، وسعت شركة جيه أل أل نطاق تقرير "حصاد عام 2017" في الإمارات ليشمل الشارقة إلى جانب كل من دبي وأبوظبي.
ملخص سوق المساحات الإدارية بدولة الإمارات العربية المتحدة
ملخص سوق المساحات الإدارية في دبي
المعروض
بلغ إجمالي المساحات الإدارية القابلة للتأجير في دبي 8,86 مليون متر مربع حتى الربع الرابع من عام 2017؛ إذ شهد مركز التجارة اكتمال بناء مساحة 70638 م2 من إجمالي المساحة التأجيرية خلال هذا العام مع تسليم مبنى وان سنترال (69087 م2) وبرج دجى (1551 م2).
وتتواصل عمليات الاندماج ومشاركة المقرات في مختلف قطاعات السوق حيث يحاول المستأجرون خفض تكاليف الإيجار ومن ثم يتطلعون إلى تأجير مبانٍ أقل تكلفة مع التركيز على أن تكون هذه المباني في مواقع جيدة. ونظراً لذلك، تتركز أغلبية المساحات الإدارية المنتظر إنجازها في المستقبل القريب في مناطق تجارية مثل تيكوم ومركز دبي المالي العالمي والخليج التجاري.
ومن المتوقع أن يصل المعروض المستقبلي من المساحات الإدارية في دبي إلى 9,13 مليون م2 و9,28 مليون م2 في نهاية عامي 2018 و2019 على التوالي. ومن أبرز المباني المرجح اكتمالها في 2018 مبنى ذا أوبس في الخليج التجاري (5200 م2) ومقر دو بيوتك (34500 م2) والمرحلة الأولى من مجمع موتور سبورت للأعمال (6000 م2).
الأداء
على الرغم من التحديات العديدة التي شهدها العام، نجحت بعض المباني في تحقيق نتائج إيجابية من حيث الإيجار في عام 2017. وتعتبر أبراج سنترال بارك في مركز دبي المالي العالمي نموذجاً على هذا النجاح. فقد جرى الإعلان عن نجاح المشروع في اجتذاب اثنين من كبار المستأجرين بفضل الشروط الإيجارية الجذابة حيث تستعد مجموعة فنادق الماريوت الدولية لنقل مكتبها الإقليمي لمنطقة الشرق الأوسط وأفريقيا إلى هذا المبنى ليحتل مساحة تبلغ تقريباً 7900 م2 من إجمالي المساحة التأجيرية (لتكون أول شركة كبرى تحمل رخصة مزدوجة حيث تزاول المجموعة عملها من خلال رخصتين أحدهما للشركات الداخلية والأخرى للشركات الخارجية "الأوفشور" في مركز دبي المالي العالمي). أما المستأجر الثاني فمن المتوقع أن يشغل حوالي 5800 م2 من إجمالي المساحة التأجيرية.
وتتمتع مدينتا دبي للإنترنت ودبي للإعلام بمعدلات إشغال من أعلى المعدلات في مدينة دبي بمتوسط 95% على مستوى جميع المباني، وهو ما يوضح عدم وجود مشاريع تطوير تهدف للمضاربة ويؤكد على نجاح تيكوم في الاحتفاظ بالمستأجرين.
ملخص سوق المساحات الإدارية في أبوظبي:
المعروض
لم يشهد قطاع المساحات الإدارية اكتمال أي من المشروعات في الربع الرابع من عام 2017، ليظل المعروض من المساحات الإدارية في أبوظبي مستقراً عند حوالي 3,5 مليون م2 من إجمالي المساحة التأجيرية حتى الربع الرابع لعام 2017.
ومن المتوقع أن يسفر اكتمال العمل في المشروعات المستقبلية عن تسليم حوالي 211 ألف متر مربع و57 ألف متر مربع من إجمالي المساحة التأجيرية في عامي 2018 و2019 على الترتيب. وتتضمن أبرز المشروعات المنتظر الانتهاء منها في عام 2018 مقر مصرف أبوظبي الإسلامي وبرج ليف في جزيرة الريم وبرج أوميغا في جزيرة الري.
الأداء
وصلت الشواغر في قطاع المساحات الإدارية بأبوظبي إلى 22% في الربع الرابع لعام 2017، لتقف مستقرة عند هذه النسبة طوال هذا الربع. وظلت إيجارات المساحات الإدارية مستقرة بوجه عام خلال عام 2017 سواء بالنسبة لمباني "الدرجة أ" أو مباني "الدرجة ب"، ولكن دخول مساحات جديدة إلى السوق يعني أننا قد نشهد انخفاض الإيجارات في ظل زيادة المنافسة الأمر الذي سيدفع المستأجرين إلى التفاوض للحصول على أفضل الإيجارات وإضافة مزايا أخرى لشروط عقد الإجارة مثل زيادة فترات السماح، وزيادة مساحات انتظار السيارات، وتحسين خدمات الصيانة المقدمة في ظل سعى الملاك إلى وضع حزم من الحوافز لاجتذاب المستأجرين.
ملخص سوق المساحات الإدارية في الشارقة
يُعد الطلب على المساحات الإدارية في الشارقة محدوداً نظراً لمجموعة من العوامل من بينها عدم كفاية مساحات انتظار السيارات، والازدحام المروري في الأماكن الرئيسية في المدينة، وعدم تطور منظومة النقل العام، وعدم وجود منطقة أعمال واضحة المعالم واحتدام المنافسة مع دبي. ويظل المعوق الأكبر لتطور هذا القطاع انخفاض نسبة الوظائف الإدارية داخل القاعدة الاقتصادية في الشارقة (التي يغلب عليها الطابع الصناعي مقارنة بالإمارات الأخرى) وهو أمر لن يشهد تغييراً كبيراً على المدى القصير.
المعروض
يقدر إجمالي المساحة الإدارية الحالية في الشارقة بحوالي 1110000 م2 (في الربع الثالث من 2017) يقع معظمها في المناطق الداخلية. وعلى الرغم من أن متوسط الشركات الجديدة المسجلة في المنطقتين الحرتين بالشارقة (المنطقة الحرة بمطار الشارقة والمنطقة الحرة بميناء الحمرية) قد وصل إلى 2500 شركة، نجد أن معظم هذه الشركات شركات صغيرة لا تحتاج إلى عدد كبير من المساحات الإدارية.
وتقع معظم الأبراج الإدارية عالية الجودة في منطقة المجاز التي تعتبر منطقة الأعمال المركزية في إمارة الشارقة. ومن حيث الجودة تندرج نسبة كبيرة من إجمالي المساحات الإدارية في الشارقة تحت فئة الدرجة الثانية وتوجد ضمن مبانٍ متعددة الاستخدامات تشغل الوحدات السكنية معظم مساحتها.
ويجري الآن العمل على إنشاء عدد قليل نسبياً من المباني الإدارية الجديدة حيث تبلغ مساحة المشروعات الجارية والمنتظر إنجازها في 2018/2019 أقل من 150 ألف متر مربع وبعضها يجري تطويره لصالح هيئات حكومية. وعلى الرغم من وجود خطط لعدد كبير من المشاريع الإضافية، فمن المستبعد أن تستمر هذه المشروعات المعلنة في ظل غياب الطلب عليها. أما المشروعات التي سيستمر العمل فيها فمن المرجح أن تبنى حسب احتياجات شاغلين معينين.
الأداء
تراجعت إيجارات المساحات الإدارية في إمارة الشارقة في 2017 في ظل تباطؤ النمو الاقتصادي ومحدودية الطلب على هذا القطاع؛ حيث سجلت إيجارات مباني الدرجة أ والدرجة ب التي تراقبها شركة جيه أل أل انخفاضاً بنسبة 17% على مدار العام وحتى الربع الثالث من عام 2017 ليبلغ متوسط الإيجارات 564 درهم إماراتي للعام لكل متر مربع، مع توقع حدوث انخفاضات جديدة في عام 2018 نتيجة مواصلة الشركات سياستها في خفض التكاليف.
وكما هو الحال في جميع الأسواق، سجلت إيجارات المساحات الإدارية الممتازة (الموجودة في المجاز والتي تشتمل على عدد كافٍ من أماكن انتظار السيارات وإطلالات على المسطحات المائية) مستوى أعلى من متوسط السوق؛ فقد تصل أسعار الإيجارات التي يطلبها الملاك في هذه المباني إلى 750 درهم إماراتي للعام لكل متر مربع وعلى الرغم من ذلك فإن الصفقات التي تتم لا ترقى بالتأكيد للمعدلات المذكورة.
ملخص سوق الوحدات السكنية بدولة الإمارات العربية المتحدة
ملخص سوق الوحدات السكنية في دبي
المعروض
تصدر الطرح العام الأولي الذي أطلقته إعمار لشركتها "إعمار للتطوير العقاري" بقيمة 1,5 مليار دولار أمريكي عناوين الصحف في الربع الرابع من عام 2017 (حيث كان أكبر طرح من نوعه منذ الطرح العام الأولي لمجموعة إعمار مولز في عام 2014). وأطلقت إعمار عدداً من المشروعات الجديدة بنظام البيع على الخريطة في عام 2017، وهو اتجاه يمتد إلى الشريحة السكنية الأوسع نطاقاً التي يزداد فيها العرض عن الطلب. وقد يشهد السوق بحلول عام 2020 دخول إجمالي 570 ألف وحدة جديدة بما يمثل متوسط زيادة سنوية قدره 8%. ووفقاً لتقارير مؤسسة أكسفورد إيكونوميكس، فمن المتوقع أن يرتفع عدد سكان دبي بمعدل 3% سنوياً وهو ما يشي بالتأكيد بأن معدلات استيعاب السوق ستكون أقل من مستويات لمعروض الجديد مما قد يؤدي إلى عدم شغل عدد كبير من الوحدات السكنية.
ويقدر مخزون الوحدات السكنية في دبي بحوالي 491 ألف وحدة سكنية بنهاية عام 2017، وتمثل الشقق أكثر من 80% من إجمالي المعروض أي حوالي 403 ألف وحدة، بينما بلغ عدد الفيلات 86 ألف وحدة. ومن بين المشروعات الرئيسية التي اكتمل العمل بها مشروع برج دوجة في المركز التجاري (679 وحدة) وبولو ريزدنس في ميدان (598 وحدة).
ومن المنتظر أن تشهد الفترة القادمة دخول حوالي 17 ألف شقة فاخرة إلى السوق في مطلع عام 2018 مع اقتراب اكتمال عدد من مشاريع التطوير السكنية وعلى رأسها بوابة دبي الجديدة في أبراج بحيرات الجميرا وذا باد في الخليج التجاري وإيجل هايتس في مدينة دبي الرياضية وسيرينا ريزيدنس في مشروع نخلة الجميرا ، غير أنه من المرجح أن يقل العدد الفعلي للمشروعات التي يكتمل العمل بها عن ذلك بكثير (بافتراض أن معدل الإنجاز يبلغ حوالي 40%).
الأداء
وقد اجتذب سوق دبي السكني العديد من الدورات من النمو (2001-2008)، إلى الانخفاض (2009-2011)، إلى الانتعاش (2012-2014)، إلى وضعه الحالي للهبوط الناعم. ويشير النشاط الأخير في السوق إلى أن الثقة قد عادت إلى كل من المستثمرين والمطورين، ولكن تجدر الإشارة إلى أن عدد عمليات الإطلاق الجديدة أقل عن مستويات الذروة في 2006/2007، كما أن حجم وقيمة المبيعات أقل من المستويات التي سجلت خلال 2013/2014.
وانخفضت أسعار البيع والإيجارات على حد سواء خلال العام، ولكن معدل الانخفاض قد تباطأ خلال الربع الرابع، بمعدل 1.6٪ في جميع القطاعات، وبما أن السوق سيشهد زيادة في عدد الوحدات السكنية، فمن المتوقع أن تستمر الأسعار في التكيف (هبوطا) مع مستويات الإشغال التي تتبع اتجاها مماثلا لأن نمو العرض يفوق الطلب المحتمل.
ملخص سوق الوحدات السكنية في أبوظبي
المعروض
شهد عام 2017 تسليم 3000 وحدة سكنية في أبوظبي حيث شكلت الشقق 88% من المشاريع المكتملة ليصبح إجمالي مخزون الوحدات السكنية حوالي 251 ألف وحدة سكنية. ومن بين المشروعات الرئيسية المسلمة مشروعا برج سيجما 1 و2 في جزيرة الريم. كما اكتمل العمل في المرحلة الأولى من فلل HIDD السعديات بالإضافة إلى برج ويف وبرج الجزيرة على الكورنيش.
ومن المتوقع أن ينتقل المعروض المستقبلي إلى الجزر الجديدة (جزيرة السعديات وجزيرة الريم وجزيرة ياس وشاطئ الراحة) حيث تمثل المشروعات الجاري إنشاؤها على هذه الجزر أكثر من 60% من المشروعات التي لا تزال حالياً تحت الإنشاء. ومن المنتظر أن تضم الجزر الجديدة بحلول 2020 نسبة 12% من إجمالي المعروض من الوحدات السكنية في أبوظبي مقارنة بنسبة 8% في عام 2017. ومن العناصر المؤثرة التي تعزز من هذا الاتجاه ارتفاع عدد مشروعات الشقق السكنية المكتملة على كل من جزيرة الريم وشاطئ الراحة.
ومن المتوقع دخول عدد محدود من الوحدات السكنية في المستقبل إلى السوق داخل جزيرة أبوظبي الرئيسية لتمثل الجزيرة حوالي 57% من إجمالي المعروض من الوحدات السكنية في أبوظبي في 2020 مقارنة بنسبة 62% في عام 2017.
الأداء
شهدت أسعار بيع الشقق والفلل انخفاضات طفيفة خلال الربع الأخير من عام 2017 بينما ظلت مؤشرات الإيجارات ثابتة في كلا هاتين الشريحتين السكنيتين. وقد تأثرت معنويات المستثمرين سلباً منذ عام 2014 مع بدء انخفاض أسعار النفط.
ومن المتوقع أن يضيف بدء تطبيق ضريبة القيمة المضافة في يناير 2018 مزيداً من الحوافز للمشترين المحتملين في صورة خطط سداد أكثر سخاء مع تسليم العقارات. وهذا لأن لوائح ضريبة القيمة المضافة التي سيتم تطبيقها على مبيعات الوحدات السكنية لا تفرض أية ضريبة على جميع المبيعات السكنية للمطورين خلال ثلاث سنوات من اكتمال المشروع؛ على أن تدفع ضريبة قيمة مضافة بنسبة 5% على أي منزل يباع بعد انقضاء مهلة السنوات الثلاثة.
ملخص سوق الوحدات السكنية في الشارقة
المعروض
أدى الازدحام في الأحياء السكنية القديمة الواقعة في غرب الإمارة على طول الساحل وتطوير تجمعات سكنية جديدة داخل الجرينة والقرائن والنوف إلى انتقال عدد كبير من السكان إلى الأجزاء الشرقية. وكانت إقامة المدينة الجامعية والمنطقة الصناعية في الصجعة من الأمور التي ساهمت أيضاً في حفز مدينة الشارقة على التوسع باتجاه الشرق.
ويعود التغيير الرئيسي في سوق الوحدات السكنية بالشارقة إلى التغييرات التي طرأت على قوانين تملك العقارات الصادرة في عام 2014 للسماح للوافدين من غير العرب بشراء عقارات في مشروعات مختارة. وأدى ذلك إلى وضع المخططات الرئيسية لعدد من التجمعات السكنية بغرض بيعها بما في ذلك تجمعات الزاهية ومدينة تلال ومساكن نسمة والممشى والجادة ومدينة الشارقة للواجهات المائية.
وتمثل الشقق الغالبية العظمى من الوحدات السكنية في الشارقة بنسبة (89%) بينما لا تمثل الفلل إلا 11% من مخزون الوحدات السكنية الحالي.
وتجدر الإشارة هنا إلى وجود حوالي 30 ألف وحدة سكنية أخرى تم الإعلان عن تشييدها في أنحاء الشارقة في السنوات القادمة. ومع ذلك فمن غير الممكن تحديد عدد ما سيتم تسليمه من هذه الوحدات السكنية خلال العامين القادمين وذلك نظراً لعدم إعلان التفاصيل المرحلية في معظم هذه المشروعات بعد.
الأداء
ظل متوسط أسعار الشقق المبيعة في الشارقة على حاله دون تغيير تقريباً خلال عام 2017 عقب الانخفاض المشهود الذي ضربه في عام 2016 (حيث لم تبلغ نسبة التغيير في أي قطاع حتى الربع الثالث من عام 2017 نسبة 1%). ومما ساعد على استقرار الأسعار الزيادة التي حدثت في حركة المبيعات نظراً لعرض وحدات للبيع في مجموعة من المشروعات الجديدة خلال هذا العام.
وبعكس أسعار البيع، واصلت أسعار الإيجارات في الشارقة تراجعها (بنسبة تترواح بين 6 و10%) حتى الربع الثالث من عام 2017. ويُعزى هذا التراجع بشكل رئيسي إلى ضعف الإيجارات في دبي مما أدى إلى تقليل حركة المستأجرين من دبي إلى الشارقة وما صاحب ذلك من انخفاض الحالة المعنوية للسوق. وتواصل الشارقة احتلال مكانة الوجهة التي تقدم وحدات سكنية بتكلفة معقولة حيث يقل متوسط إيجارات الشقق بنسبة 30-40% مقارنة بالوحدات المتوسطة في مدينة دبي.
لخص سوق منافذ التجزئة بالإمارات
ملخص سوق منافذ التجزئة في دبي
المعروض
نجحت دبي في إضافة 41 ألف متر مربع لإجمالي المساحة القابلة للتأجير خلال عام 2017. وتضم قائمة المشروعات المكتملة خلال الربع الرابع المراحل الأولى من مشروعي مرسى السيف ولامير، وهما مشروعان من تطوير شركة مراس. وسيتضمن المعروض في المستقبل دبي ساوث مول وتوسعة بوليفارد مول دبي والسوق الليلي في جزر ديرة مما قد يزيد المعروض بنسبة 30% خلال العامين القادمين ليصل إلى 4,5 مليون متر مربع من إجمالي مساحة منافذ التجزئة القابلة للتأجير بحلول عام 2020.
ويواجه المعروض الجديد الذي يدخل إلى سوق التجزئة في دبي وغيرها من الضواحي الإقليمية منافسة محتدمة من تجار التجزئة على شبكة الإنترنت؛ حيث تقدم منصات الإنترنت المحلية مثل منصة "نمشي" التي تتخذ من الإمارات مقراً لأنشطتها أسعاراً تنافسية مع إمكانية تسليم المنتجات مجاناً في اليوم التالي على الطلب مما يغري السكان الذين لا يملكون رفاهية الوقت للتسوق في هذه المدينة. ومن الأمثلة الأخرى على التطبيقات المنافسة تطبيق التوصيل "كريم" الذي أعلن عن انطلاق مشروعه للتجارة الإلكترونية باسم "دكان كريم" هذا بالإضافة إلى لجوء عدد من تجار التجزئة إلى إطلاق منصات إلكترونية لأنفسهم لمسايرة هذا التغيير.
كما نشهد حالياً عملية دخول الموضة إلى العالم الرقمي مما سيلقي أعباءً إضافية كبرى على عاتق المحلات الموجودة على أرض الواقع إذا أرادت اجتذاب الزبائن في ظل المنافسة التي تلقاها من تطبيقات شبكة الإنترنت وما تتيحه من خيارات غير محدودة للزبائن.
الأداء
امتدت حمى الجمعة السوداء -أشهر يوم للتسوق في الولايات المتحدة الأمريكية- إلى دبي لينطلق هذا المهرجان في الفترة بين الثالث والعشرين والخامس والعشرين من نوفمبر بمشاركة ما يزيد عن 400 اسم من الأسماء التجارية المعروفة. وكان مهرجان التسوق الذي جرت فعاليته في أنحاء المدينة هو الثاني من نوعه خلال عام 2017 حيث جرى المهرجان الأول في مايو من هذا العام. وعلى الرغم من أن هذه الفعاليات ترضي المستهلك النهائي، فهي في الوقت نفسه تحد من الدخل الوارد إلى محلات التجزئة وملاكها وتخفض من هوامشها.
ومن ثم يشهد سوق منافذ التجزئة ارتفاعاً في العرض مقارنة بالطلب وهو ما يشبه الحاصل في قطاع منافذ التجزئة على مستوى العالم. وقد بدأ الملاك في دبي في إدراك هذه الحقيقة مما دفعهم إلى عرض صفقات بشروط مغرية على المستأجرين. وتشمل هذه الشروط الأسعار المرنة والطريقة التي تستغل بها مساحة منفذ التجزئة. وهذه الخطوة غاية في الأهمية نظراً لأن اقتران صعود التجارة الإلكترونية بفيض المعروض في المراكز التجارية وزيادة الإقبال على محلات الأطعمة والمشروبات قد ساهم في تغيير شكل عملية التسوق.
وهكذا، شهد عام 2017 انخفاضاً في إيجارات منافذ التجزئة بمتوسط -8 إلى -9% سنوياً في قطاع المراكز التجارية من الفئتين المميزة والثانوية. وتؤكد هذه النسب على الانخفاضات التي شهدها مستوى الأداء نظراً لزيادة نطاق الصفقات المعروضة من أجل تعويض الإيجارات المرتفعة بصورة غير طبيعية (مدد الإيجار المجانية).
ملخص سوق منافذ التجزئة في أبوظبي
المعروض
لم يشهد عام 2017 اكتمال العمل في أي مشروعات كبرى من مشروعات منافذ التجزئة ليظل المعروض من إجمالي المساحة القابلة للتأجير مستقراً عند 2,6 مليون متر مربع. ومن المتوقع في المستقبل القريب تعافي المعروض من المراكز التجارية المخصصة لمنافذ التجزئة في أبوظبي؛ حيث من المتوقع اكتمال عدد من المشاريع في فئة المراكز المحلية والصغيرة خلال عام 2018، مما سيؤدي إلى ارتفاع المساحات القابلة للتأجير بمعدل 75 ألف م2
أما في عام 2019، فمن المتوقع اكتمال مركز ميدان المارية وهو مركز تجاري ضخم على جزيرة المارية (على مساحة 150,000 م2)
ويزداد مجال المطاعم والترفيه شهرة في سوق أبوظبي. ومن المتوقع أن تشمل توسعة المنتزه المائي في مارينا مول التي ستجري على مساحة 123 ألف متر مربع تخصيص مساحة قدرها 19,500 م2 من إجمالي المساحة القابلة للتأجير لصناعة المأكولات والمشروبات. وتقول شركة الاستثمار الوطنية إن المنتزه يهدف إلى تعزيز تجربة العملاء من خلال تقديم مزيج يجمع بين التسوق وتناول الطعام والترفيه. وهناك مشروعات مشابهة في طريقها إلى الظهور منها مشروع وتر إيدج من شركة الدار على جزيرة ياس؛ حيث ستضاف خيارات المطاعم ومنافذ التجزئة المطلة على الواجهة المائية إلى التجمع السكني المكون من 13 مبنى.
الأداء
تاريخياً، كان لنمو الإنفاق على قطاع منافذ التجزئة (من جانب السكان وبسبب ارتفاع أعداد السائحين) دور في دعم الطلب على المزيد من مساحات منافذ التجزئة في أبوظبي، وهو ما حدا ببعض مراكز التجزئة لزيادة إيجاراتها خلال عام 2014. ومنذ ذلك الحين، تأثر سلباً إنفاق السائحين والسكان على قطاع منافذ التجزئة بسبب ارتفاع تكلفة المعيشة وما أعقبها من تراجع دعم النفط والكهرباء وارتفاع الدولار الأمريكي. وبالتالي كانت الحركة التي شهدها سوق منافذ التجزئة في عام 2017 استمراراً لهذا الاتجاه.
وظلت الإيجارات مستقرة عند مستوى 3000 درهم إماراتي لكل متر مربع على خلفية محدودية المخزون المتاح من المراكز التجارية الجيدة؛ علماً بأن عدد الوحدات التي يمكن تحقيق مستويات الإيجار المذكورة فيها قد تراجع حتى في المراكز التجارية المميزة مما يشير إلى وجود فارق بين الأسعار الاسمية والأسعار الفعلية.
وقد تتعرض حركة الإنفاق إلى مزيد من الصعوبات في عام 2018 لا سيما مع دخول ضريبة القيمة المضافة حيز التنفيذ. وقد تشهد المبيعات تراجعاً بناء على مستوى مرونة أسعار البضائع لا سيما في ظل محاولة مجموعة متنوعة من اللاعبين في السوق التكيف مع الواقع الجديد.
ملخص سوق منافذ التجزئة في الشارقة
المعروض
تفتقر الشارقة نسبياً إلى وجود عدد كافٍ من مرافق التجزئة الحديثة في الوقت الحالي. فعلى الرغم من أن مساحة منافذ التجزئة في الإمارة تقدر بنحو 1,2 مليون متر مربع، لا يزيد نصيب المراكز التجارية المنظمة المخصصة لمنافذ التجزئة عن حوالي 30% من هذه المساحة. أما أغلب مساحة منافذ التجزئة فما تزال في القطاع غير المنظم مثل الأسواق والوحدات المطلة على الشوارع التي توجد غالباً في الطابق الأرضي من المباني متعددة الاستخدامات.
ولا تضم الشارقة حالياً أي مراكز تجارية إقليمية ضخمة حيث إن أكبر مركز تجاري فيها هو مركز صحارى (بصافي مساحة قابلة للتأجير يصل إلى حوالي 75 ألف متر مربع). ومن بين المراكز الإقليمية البارزة التي تقدم مزيجاً يجمع بين تجار التجزئة المعروفين على مستوى العالم ومرافق الترفيه والاستجمام مركز السفير مول والشارقة ميغا مول وسيتي سنتر الشارقة.
ومن المنتظر أن نشهد على المدى القصير إضافات محدودة نسبياً في المساحات المخصصة لمراكز التجزئة حيث إن معظم المساحات الإضافية المخطط لتسليمها في عام 2018 هي توسعات لمراكز تجارية قائمة. ومن المنتظر أن يؤدي اكتمال عدد من المراكز التجارية الكبرى الجديدة في عامي 2019 و2020 (مثل مركز الزاهية سيتي سنتر وأفنيوز مول وتلال سيتي مول) إلى ظهور سوق من مستويين، مع اضطرار مراكز التجزئة الأقل تنافسية والأضعف أداء إلى بذل جهد كبير للاحتفاظ بمستأجريها والحفاظ على عدد زائريها.
وعلى الرغم من أن السوق سيصبح أكثر تنافسية في المجمل فلا تزال هناك فرص متاحة لتطوير مزيد من الأسواق الحديثة (لتعزيز الصورة الحضارية للشارقة) والمنتزهات الخارجية التي تحتوي على منافذ للمأكولات والمشروبات، والمراكز التجارية الصغيرة والتي تكون للمستلزمات اليومية لخدمة التجمعات السكنية المتنامية، ومنافذ التجزئة عالية الجودة في الشوارع (نظراً لشهرة التسوق في الشوارع في مدينة الشارقة).
الأداء
على الرغم من أن دخول معروض جديد في المستقبل إلى السوق سيزيد من الخيارات المتاحة في سوق منافذ التجزئة ويعزز من جودتها، فمن المتوقع أن يؤدي ذلك في الوقت نفسه إلى توليد ضغط انكماشي على أداء هذا القطاع مما يؤدي إلى انخفاض الإيجارات وزيادة الشواغر في عام 2018.
ملخص سوق الفنادق في دبي
المعروض
تعزز دبي موقعها بوصفها واحدة من أكبر أسواق الضيافة على مستوى العالم ويقف المعروض حالياً من الغرف الفندقية عند 82 ألف غرفة بزيادة قدرها 5,3% سنوياً. وما يزال عدد المشروعات المرشحة لدخول السوق كبيراً حيث من المنتظر أن يشهد السوق زيادة قدرها 17400 غرفة و9200 غرفة في عامي 2018 و2019 على الترتيب.
ومن بين المشروعات الرئيسية في هذا السياق الفنادق التي تطورها شركة مراس على جزيرة بلو ووترز حول العجلة الترفيهية الشهيرة المعروفة باسم "عين دبي". ومن المتصور أن يصبح المشروع قبلة سياحية جديدة في دبي حيث يستهدف المشروع اجتذاب 3 ملايين زائر سنوياً. ومن المنتظر أن تصبح عين دبي التي ينتظر افتتاحها في عام 2018 أكبر عجلة ترفيهية في العالم وأهم مزار في دبي.
ومن بين أهم الافتتاحات في دبي خلال الربع الأخير من العام فندق ومنتجع بولغاري، الذي من المتوقع أن يصبح واحداً من أهم المنتجعات الراقية برغم صغر حجمه (120 غرفة فحسب).
الأداء
تظل دبي وجهة سياحية كبرى تعمل باستمرار على تنمية مكانتها الإقليمية وتسعى للقيام بدور عالمي في سوق السياحة. وتبدو الخطط التي تتبناها دائرة السياحة والتسويق التجاري للارتقاء بعدد الزوار إلى 20 مليون زائر في عام 2020 خططاً طموحة حيث إن عام 2016 شهد انكماشاً في عدد الزوار. إلا أن البيانات المجمعة في الشهور التسعة الأولى من عام 2017 تشير إلى حدوث تحسن في عدد الزوار حيث زاد عدد الزوار الوافدين بنسبة 7,5%.
ومن حيث الأسواق الرئيسية المصدرة للسياح، هناك تحول ملحوظ عن الأسواق التقليدية لصالح جنوب آسيا والصين؛ إذ زادت أعداد السياح القادمين من الصين والهند بنسبة 49% و20% على الترتيب سنوياً (طبقاً للبيانات من بداية العام وحتى شهر سبتمبر 2017) بينما تراجع عدد السياح الوافدين من الدول الخليجية المجاورة (ومعظمهم من السعودية وعُمان والكويت) بنسبة 10% سنوياً. ونظراً للتحول في الطلب وفي القوة الشرائية يحاول أصحاب الفنادق تعديل أسعارهم وباقاتهم بما يتناسب مع الأسواق الجديدة المصدرة للسياح وهو ما يعني تواصل تراجع السوق من حيث متوسط السعر اليومي مما يترتب عليه انخفاض العائد لكل غرفه متاحة. وتشير البيانات من بداية العام وحتى شهر نوفمبر إلى انخفاض متوسط السعر اليومي إلى 181 دولار أمريكي مقارنة بمبلغ 189 دولار أمريكي خلال الفترة نفسها من العام الماضي. ويظل مستوى الإشغال قوياً بنسبة 77%.
ملخص سوق الفنادق في أبوظبي
المعروض
ظل المعروض من الفنادق ثابتاً نسبياً في عام 2017 مع دخول 600 غرفة إلى السوق على مدار العام. وتقع معظم المشروعات المستقبلية المرشحة للتسليم خارج جزيرة أبوظبي ويتركز حالياً في وجزيرة السعديات. ومن المنتظر أن يسهم ذلك في تعزيز الإقبال من جانب السياح الساعين للترفيه لما تمتلكه جزيرة السعديات وجزيرة ياس من إمكانيات تجعلهما مؤهلتين لتوليد طلب قوي على السياحة الترفيهية.
ومن المتوقع أن يشهد عام 2018 دخول حوالي 2100 غرفة إلى السوق. ومن المشروعات التي يتوقع اكتمالها فندق فيرمونت (بواقع 812 غرفة) ومنتجع جميرا السعديات (بواقع 295 غرفة) وفندق إديشن البطين (بواقع 200 غرفة).
الأداء
يظل سوق الضيافة في أبوظبي معتمداً في معظمه على الطلب من القطاع العام ولاسيما من قطاعات النفط والغاز والدفاع. ومن ثم، أدى انخفاض أسعار النفط إلى خفض الجهات الحكومية لميزانياتها مما أثر بالسلب على مجال الفنادق. وظلت نسب الإشغالات ثابتة بشكل كبير عند 71% خلال العام حتى شهر نوفمبر 2017 بينما تراجع متوسط السعر اليومي بنسبة 6% ليصل إلى 118 دولار أمريكي مقارنة بالفترة نفسها في العام الماضي. ونتيجة لذلك، انخفض العائد لكل غرفة متاحة بنسبة 6% عن المستويات التي سجلها في عام 2016.
وتركز العاصمة الإماراتية على المدى المتوسط والطويل على تنويع قاعدتها السياحية واجتذاب السياح من خارج "القطاع المؤسسي". ومما يدعم هذا التوجه اكتمال العمل مؤخراً في مشروعات مثل متحف اللوفر الذي يعزز من مكانة العاصمة كواحدة من "المدن الترفيهية" القادمة بقوة. ومن المتوقع أن يعود تنويع الطلب وتوجهه أكثر نحو السياحة الترفيهية بالنفع على مستويات الأداء إذ إنه سيدعم متوسط الأسعار اليومية ومستويات الإشغال.
ملخص سوق الفنادق في الشارقة
ظل عدد النزلاء في فنادق الشارقة ثابتاً في السنوات الأخيرة حيث سجل عام 2016 وجود 1,8 مليون نزيل وهو رقم مماثل تقريباً للرقم المسجل في عام 2012 ويقل بنسبة 15% عن أعلى مستوى حققته الإمارة في عدد النزلاء في عام 2014 بواقع 2,1 مليون نزيل. وكانت أعلى الأسواق المصدرة للسياح في عام 2016 دول مجلس التعاون (بنسبة 37%) ودول آسيا (23%) والدول العربية الأخرى (15%) والتي استحوذت في مجملها على حوالي 75% من الليالي التي قضاها النزلاء في فنادق الشارقة. وتطمح استراتيجية تنمية السياحة التي تتبناها هيئة تنمية التجارة والسياحة بالشارقة إلى اجتذاب أكثر من 10 ملايين سائح إلى إمارة الشارقة بحلول عام 2021.
ومن بين العناصر المهمة في هذه الاستراتيجية زيادة سعة مطار الشارقة ليسع 25 مليون راكب بحلول عام 2027 (أكثر من ضعف عدد الركاب الذين تم التعامل معهم في 2016 وهو 11 مليون راكب). كما توجد مبادرات أخرى على رأسها تخفيف قيود استصدار التأشيرات للصينيين والروس والهنود الحاصلين على إقامة أمريكية وفتح مكاتب سياحية في هذه الأسواق الثلاثة الرئيسية المصدرة للسائحين.
ومن المنتظر أن تستمر القيود المفروضة على بيع الكحوليات مع مواصلة التركيز على التاريخ والثقافة الإسلامية بما يضمن استمرار تركيز سوق الضيافة في الشارقة في معظمه على السكان المحليين والزائرين من دول إسلامية إقليمية. وهذه العوامل تأخذها هيئة تنمية التجارة والسياحة بالشارقة بعين الاعتبار وتدرجها في خططها الرامية للتركيز على خمس شرائح رئيسية في السوق وهي: سياحة الأسرة والسياحة الثقافية، والسياحة البحرية، وسياحة الاجتماعات والحوافز والمؤتمرات والمعارض، والسياحة البيئية.
المعروض
توجد في مدينة الشارقة حوالي 8000 غرفة فندقية (بالإضافة إلى 3900 ما بين شقق مخدومة وشقق فندقية). وتولي إمارة الشارقة اهتماماً أعلى بالقطاعات المتوسطة والاقتصادية مقارنة بما يجري في دبي وأبوظبي؛ حيث تحمل نسبة 57% من الغرف الفندقية في مدينة الشارقة تصنيف 3 نجوم فأقل حسب التصنيف الصادر من هيئة تنمية التجارة والسياحة بالشارقة، وهو ما ينطبق كذلك على الشقق المخدومة المصنف 64% منها على أنها ذات "خدمة أساسية".
وتقدر هيئة تنمية التجارة والسياحة بالشارقة أن عدد الفنادق التي ستدخل إلى السوق في مدينة الشارقة بنهاية عام 2020 سيصل إلى 13 فندقاً مما سيضيف 3000 غرفة إضافية للمعروض الحالي (مع تزايد التركيز على مشروعات التطوير التابعة لسلاسل عالمية مثل ستاروود وأكور). ونظراً لعدم وجود بيانات حول التواريخ المقترحة لإنجاز هذا المعروض الإضافي، فقد قسمنا المشاريع المنتظر إنجازها بالتساوي على السنوات الثلاث المقبلة.
ومن المتوقع أن يتجاوز عدد المعروض من الشقق الفندقية في المستقبل عدد المعروض من الفنادق بعد الإعلان عن تسليم 33 مشروعاً من مشروعات الشقق الفندقية بنهاية عام 2021 مما سيضيف حوالي 5000 غرفة (أي ما يزيد على ضعف المعروض الحالي).
الأداء
ارتفع متوسط معدل الإشغال (في الفنادق والشقق المخدومة) بنسبة 2% في عام 2016 ليصل إلى 63% غير أن هذا المستوى يظل أدنى من أعلى مستوى حققه متوسط معدل الإشغال في عام 2013 والذي بلغ 67%. وعلى الرغم من زيادة الإشغالات في الفنادق زيادة هامشية في عام 2016 (لتصل إلى 64%)، فقد سجلت الشقق المخدومة انخفاضاً هامشياً في الإشغالات (لتصل إلى 61%). وسُجلت أعلى الإشغالات (73%) في قطاع الفنادق الثلاثة نجوم بينما سجلت فنادق النجمة الواحدة أدنى نسبة إشغال في عام 2016 (50%).
واستمرت الضغوط الانكماشية على أسعار الغرف في الشارقة خلال السنوات الأخيرة حيث سُجلت انخفاضات تتراوح بين 10 و15% سنوياً منذ أن وصل هذا السوق إلى أعلى مستوى له في عام 2014. وتوضح البيانات الصادرة من هيئة تنمية التجارة والسياحة بالشارقة وجود انخفاض في أسعار الغرف يصل إلى حوالي 11% سنوياً حتى في أكثر قطاعات السوق شعبية (وهو قطاع الفنادق الثلاثة نجوم). كما تؤكد البيانات الصادرة من مؤسسة إس تي آر أن أسعار الغرف في الشارقة قد شهدت المزيد من الانخفاض في عام 2015.
يمكن تنزيل التقرير الكامل من هنا.
انتهى