Skip Ribbon Commands
Skip to main content

بيان صحفي

Makkah

تحسن الحالة المعنوية لقطاع العقارات في مكة المكرمة خلال النصف الأول من العام

جيه إل إل تصدر تقريرها عن أداء السوق العقارية في مكة في النصف الأول من العام وسط مؤشرات إيجابية مدفوعة بإلغاء تقييد حصص الحجاج


أصدرت اليوم جيه إل إل، شركة الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة عالمياً، تقريرها "نظرة عامة على السوق العقارية في مكة المكرمة في النصف الأول لعام 2017" والذي يُقيم آخر التوجهات في قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومنافذ التجزئة والفنادق.

وقد شهدت الحالة المعنوية للسوق العقاري في مكة بصفة عامة تحسناً خلال النصف الأول من عام 2017 مع قيام الحكومة بإلغاء تقييد حصص الحجاج على الرغم من استمرار أعمال البنية التحتية الرئيسية في الحرم المكي. ومن المنتظر أن يصب هذا التحول في مصلحة تجار التجزئة في مكة المكرمة الذين جرت العادة على تحقيقهم مبيعات أعلى من المتوسط خلال موسم الحج. وقد حافظ أداء قطاع التجزئة على استقراره خلال النصف الأول من العام بالنسبة للمراكز التجارية الواقعة خارج المنطقة المركزية، في حين انخفضت الإيجارات في المنطقة المركزية بمعدل 7.5%، بينما ارتفع معدل الشواغر على مستوى السوق بالكامل بنسبة 2%.

وقد أشارت بيانات وزارة الحج والعمرة إلى زيادة في أعداد المعتمرين خلال النصف الأول من العام حيث ارتفعت أعداد التأشيرات الصادرة بمعدل 5% لتصل إلى 6.7 مليون تأشيرة مقارنةً بموسم العمرة العام السابق. وقد تعزى هذه الزيادة في أعداد المعتمرين إلى الإنجاز الجزئي لتوسعة الحرم وتمديد موسم العمرة لمدة شهر إضافي. وعلى الرغم من انخفاض معدلات أداء قطاع الفنادق خلال النصف الأول من العام، سوف تمهد الزيادة المتوقعة في أعداد الحجاج هذا العام الطريق أمام تحسن أداء القطاع في النصف الثاني من العام.

وفي هذا الصدد، صرح كريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث بشركة جيه إل إل، الشرق الأوسط وشمال أفريقياً، قائلاً: "شهد سوق مكة المكرمة بصفة عامة تحولاً إيجابياً مع قيام الحكومة بتسهيل سياساتها بشأن أعداد الحجاج والمعتمرين".

وأضاف  بلامب: " في ظل هذه التغييرات وزيادة أعداد المعتمرين في النصف الأول، من المتوقع أن تستفيد كافة قطاعات السوق العقاري، ولاسيما الضيافة ومنافذ التجزئة. ومن المنتظر أن تؤدي جهود الحكومة المتزايدة والرامية نحو تحسين البنية التحتية للمدينة وتشغيل مترو مكة إلى زيادة الطلب على المساحات التجارية والسكنية ووحدات الضيافة".

ووفقاً لتقرير جيه إل إل، تعتبر مكة هي المدينة السعودية الوحيدة التي سجلت زيادة كبيرة في أنشطة المبيعات في قطاع الوحدات السكنية خلال النصف الأول من العام. ويعزى هذا في المقام الأول إلى انخفاض أسعار الأراضي السكنية التي أصبحت أكثر  واقعية عقب تشبع السوق وزيادة الطلب من قبل المشترين.

شهد قطاع المساحات الإدارية إنجاز ثلاثة مشاريع خلال النصف الأول من العام، وهو ما أضاف حوالي 7,700 متر مربع إلى السوق. ومن المتوقع أن نلاحظ محدودية المشاريع المقرر إنجازها خلال العامين القادمين، فعلى الرغم من انخفاض الشواغر بنسبة 3% لتصل إلى 16% في النصف الأول من العام، انخفضت الإيجارات أيضاً بمعدل 5% تقريباً، وهو ما يبرز محدودية الطلب على المساحات الإدارية في مكة.

ملخص أبرز نقاط السوق حسب القطاع - مكة المكرمة:المساحات الإدارية:

من المنتظر أن يؤدي مترو مكة إلى زيادة الطلب – إلى حد ما – على المساحات التجارية في مكة المكرمة. ورغم أن العمل لا يزال في المراحل المبكرة، يتوقع ترسية عقود المرحلة الأولى (الخطان ب وج) العام القادم، علماً بأنه من المتوقع الانتهاء من المشروع بما في ذلك المرحلة الثانية خلال فترة تصل إلى عشر سنوات، مما يبشر بطلب مستدام على المساحات التجارية وتنويع مصادر الطلب على المساحات المكتبية في مكة. كما أن التقدم المحرز في إنجاز عدد من المشاريع متعددة الاستخدامات الكبرى سوف يساعد على استدامة الطلب من قطاع البناء والتشييد.

المعروض

شهد النصف الأول من العام إنجاز ثلاثة مشاريع، مما أضاف حوالي 7,700 متر مربع من السوق. ومن المتوقع دخول 20 ألف متر مربع إضافية إلى السوق مع نهاية العام عند إنجاز مركز الزيدي التجاري. وبالنظر إلى الفترة المتبقية من العام، نجد أنه من المتوقع إنجاز مساحة 3,000 متر مربع فقط من المساحات الإدارية. وهذا خبر جيد بالنسبة لسوق يعاني في الوقت الحاضر من محدودية الطلب وعدم قدرة على استيعاب إضافات جديدة من المساحات الإدارية. ومن الملاحظ انتقال المساحات الجديدة المنتظرة إلى الطريقين الدائرين الثالث والرابع حيث المشاريع الحديثة، بالإضافةً إلى وجود عدد من المباني تحت الإنشاء أو شارفت على الانتهاء.

وأغلبية المخزون في مكة من المساحات الإدارية من الفئتين (ب) و(ج) مع عدد محدود من مباني الفئة (أ). ويتوقع إنجاز مساحات أعلى جودة خلال السنوات القادمة (ثلاث سنوات أو أكثر) عند إنجاز بعض المشاريع متعددة الاستخدامات الضخمة والتي يجري حالياً العمل عليها مثل طريق الملك عبد العزيز. غير أن المساحات التجارية تشكل عنصراً صغيراً من هذه المشاريع حيث تركز هذه المشاريع في العادة على تطوير مساحات الضيافة وتوفير أماكن إقامة للحجاج والمعتمرين إلى جانب بعضاّ من عناصر التجزئة والوحدات السكنية.

الأداء

على الرغم من محدودية المساحات المنتظر إنجازها في المستقبل القريب والزيادة في أعداد الحجاج والمعتمرين والمتوقع أن تؤدي إلى تحسين ظروف سوق المساحات الإدارية بعض الشيء، ومن المستبعد أن يشهد السوق أي ارتفاع في الإيجارات. ويقف متوسط إيجارات المكاتب والمساحات الإدارية في مكة حالياً عند حوالي 605 ريالاً للمتر المربع ليسجل انخفاضاً قدره 5% مقارنةً بالنصف الثاني من عام 2016.

ويستقر معدل الشواغر على مستوى السوق عند 16% في النصف الأول من العام الجاري، متراجعاّ عن مستوى 19% في النصف الثاني من العام الماضي. وقد تمكنت المباني الإدارية القريبة من المنطقة المركزية من تحقيق معدلات إشغال أفضل بكثير من تلك البعيدة عنها والتي عانت من انخفاض كبير في معدلات الإشغال. ويسلط هذا الضوء على العلاقة الوثيقة بين قطاع الأعمال في مكة وخدمات الحج والعمرة. وفي ظل هذه العلاقة ومع تزايد أعداد سكان مكة الذين ينتقلون بعيداً عن المنطقة المركزية تجاه الطريق الدائري الثالث والرابع، ومع انتهاء محطة قطار الحرمين يتوقع أن يزيد الطلب على المساحات التجارية في هذه المناطق ولاسيما من قطاعات البنوك والرعاية الصحية وغيرها من القطاعات التي تخدم سكان المنطقة.

الوحدات السكنية

أعلنت وزارة الإسكان الحدود العمرانية لمكة المكرمة في يناير الماضي، وتمتد هذه الحدود من الطريق الدائري الرابع في الشمال إلى الطريق الدائري الخامس في الجنوب وبين الطريق الدائري الرابع من الغرب إلى الشرق. ومن المقرر أن تخضع الأراضي الواقعة ضمن هذه الحدود إلى رسوم الأراضي البيضاء والبالغة 2.5% من قيمة الأرض. وتستهدف رسوم الأراضي البيضاء في المرحلة الأولى من التطبيق الأراضي المخصصة للاستخدامات السكنية والسكنية/ التجارية التي لم يتم طرحها في السوق، وبلغت مساحتها 10,000 متر مربع فأكثر. وتنتهي فترة التسجيل لرسوم الأراضي البيضاء في نهاية يوليو.

المعروض

وصل إجمالي المعروض من الوحدات السكنية في مكة إلى حوالي 379,000 وحدة سكنية مع نهاية النصف الأول من العام، ليسجل السوق زيادة قدرها 3,000 وحدة مقارنةً بالنصف الثاني من العام الماضي. وكانت أبرز المشاريع المنجزة هو تسليم عدد 1,300 وحدة سكنية ضمن المرحلة الثانية من مشروع واحة مكة الذي يتضمن وحدات ميسورة التكلفة، ومن المقرر أن يتم تطوير 1,600 وحدة إضافية خلال السنوات القليلة القادمة ضمن هذا المشروع الذي تنفذه شركة البلد الأمين. ولا يزال أغلب المعروض في مكة في صورة مباني مستقلة، أغلبها سكنية، مع الإعلان عن عدد محدود من المشاريع الضخمة. وتجدر الإشارة إلى أن المشاريع الضخمة المعلن عنها – بما في ذلك مشروع بوابة مكة – والذي يتوقع أن يضيف حوالي 6,000 وحدة للسوق عند إنجازه – يستبعد إنجازها قبل خمس سنين – على الأقل – من الآن.

وتتضمن المشاريع البارزة المنتظرة حوالي 200 وحدة سكنية يتوقع تسليمها ضمن مشروع تطوير جبل عمر على مدار السنوات القليلة القادمة. وتستهدف هذه المشاريع الشريحة العليا من السوق ولن يكون لها تأثير في معالجة النقص في الإسكان الميسر في السوق الذي تفاقم نتيجة نزع ملكية الأراضي والوحدات السكنية من أجل إفساح المجال أمام مشاريع الضيافة والبنية التحتية الكبرى.

الأداء

سجلت أسعار بيع الشقق السكنية في مكة المكرمة زيادة قدرها 3.1% خلال النصف الأول من العام، كما زادت أسعار بيع الفلل هي الأخرى بمعدل 5%. وتأتي هذه الزيادة في أسعار الشقق والفلل متوافقة مع بيانات وزارة العدل التي أظهرت زيادة عامة في أسعار الوحدات السكنية في مكة مقارنةً بالسنة الماضية. كما توضح بيانات وزارة العدل أيضاً زيادة قدرها 12% في عدد المعاملات التي تمت خلال النصف الأول من العام الجاري مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي. ويمكن أن تعزى هذه الزيادة إلى الانخفاض في أسعار الأراضي في مكة عقب حالة التشبع في السوق، وهو ما زاد من اهتمام المشترين وحفز الطلب على الأراضي السكنية. وعلى مستوى الإيجارات، زادت إيجارات الشقق السكنية بمعدل 6%، خلال النصف الأول من عام 2017، في حين حافظت إيجارات الفلل على استقرارها دونما تغيير يذكر.

منافذ التجزئة

رغم أن قطاع الفنادق من المفترض أن يكون هو المستفيد الرئيسي من زيادة حصص الحج والعمرة، يتوقع أن تصب هذه الزيادة أيضاً في مصلحة قطاع التجزئة، ولاسيما أن موسم الحج والعمرة من المواسم النشطة لهذا القطاع. ولقد كان لإنجاز  بعض أجزاء التوسعة (المسعى والمطاف) إلى جانب قرار  وزارة الحج والعمرة بتمديد موسم العمرة لهذا العام لشهر إضافي تأثير إيجابي على عدد المعتمرين. ووفقاً لبيانات الوزارة، بلغ عدد تأشيرات العمرة الصادرة هذا العام 6.7 مليون تأشيرة لتسجل بهذا زيادة قدرها 5% مقارنةً بالعام الماضي. وينبغي أن يؤدي هذا إلى تحسن في مبيعات التجزئة خارج موسم الحج.

المعروض

تمثل المراكز المحلية والصغيرة أغلبية مخزون المراكز التجارية في مكة في الوقت الراهن وذلك على خلاف مدينة جدة المجاورة التي أغلب مراكزها التجارية من المراكز الإقليمية والمراكز الإقليمية الكبرى. ويعتبر مكة مول وأبراج البيت هما المركزان الوحيدان المصنفان في فئة المراكز الإقليمية دون أي وجود للمراكز الإقليمية الكبرى في السوق. ولا توجد أية مؤشرات تفيد باحتمال تغير هذا الاتجاه حيث أن أغلب المشاريع المعلن عنها من المراكز المحلية والصغيرة. ويعتبر المزدلفة مول هو أقرب مشروع كبير يتوقع إنجازه حيث من المنتظر الانتهاء منه في عام 2019/2020، وهو المركز الإقليمي الوحيد المرتقب في الفترة القادمة. والمشروع من تطوير المراكز العربية وهو ثاني مشروع لهم في مكة. وتتضمن المشاريع المستقبلية البارزة التي يجري العمل عليها في الوقت الحالي مساحات التجزئة في المراحل المتبقية من مشروع جبل عمر (المراحل من 3 إلى 7). وبلغ إجمالي المساحة القابلة للتأجير التي دخلت السوق في النصف الأول من العام حوالي 7,000 متر مربع، علماً بأن مشروع مركز الزيدي التجاري هو المشروع الوحيد المنتظر إنجازه هذا العام. وسوف يضيف هذا المشروع حوالي 10,000 متر مربع من مساحات التجزئة إلى السوق.

وقد جرت العادة على عدم تصنيف مساحات التجزئة المفتوحة ضمن مساحات التجزئة عالية الجودة، غير أنه نظراً لأهمية هذه المساحات وشهرتها في مكة التي ينتشر فيها عدد كبير من أسواق التجزئة التقليدية المفتوحة والتي تلاقي قبولاً كبيراً لدى العديد من الحجاج والمعتمرين، تمثل هذه المساحات المفتوحة جزءاً كبيراً من إجمالي المساحة المتاحة للتأجير في المدينة، ولاسيما في المناطق القريبة من الحرم المكي مثل طريق المسجد الحرام وشارع إبراهيم الخليل وشارع أجياد.

الأداء

في ظل محدودية المساحات التي دخلت السوق، حافظت معدلات أداء مراكز التسوق خارج المنطقة المركزية على استقرارها. وقد تمكنت المراكز، حتى القديمة منها، من تحصيل إيجارات مرتفعة نظراً لضعف المنافسة في السوق. وبالنظر إلى محدودية المعروض المرتقب خلال السنوات القليلة القادمة، يتوقع أن تحافظ الإيجارات على استقرارها في المستقبل القريب. وقد ظلت إيجارات المراكز التجارية الإقليمية والصغيرة دون تغيير في النصف الأول من العام، في حين سجلت إيجارات المراكز المحلية ارتفاعاً طفيفاً قدره 1%. بينما انخفضت الإيجارات في المنطقة المركزية بواقع 7.5%، ويعزى هذا الانخفاض في المقام الأول لتضخم الأسعار الذي حد من رغبة المستأجرين في التأجير في المنطقة.

ارتفعت نسبة الشواغر بنسبة 2% مقارنةً بالنصف الثاني من العام الماضي لتصل إلى 6%. وتعزى هذه الزيادة أيضاً إلى زيادة الشواغر في المنطقة المركزية التي لم تستوعب بعد المشاريع المنجزة حديثاً. ومن المتوقع أن تتراجع هذه الزيادة من ارتفاع معدلات التأجير على خلفية مطالبة تجار التجزئة بتعديل الإيجارات إلى أسعار أكثر معقولية.

الفنادق

أدت زيادة رسوم تأشيرة العمرة والحج للمرة الثانية إلى 2,000 ريال سعودي متزامنة مع تعويم سعر الجنيه المصري وتراجع قيمته أمام الريال السعودي إلى زيادة تكلفة العمرة والحج عن قدرات العديد من المصريين. ومن المعلوم أن مصر هي المصدر الأول للمعتمرين، وقد يكون لهذا التراجع في أعداد المعتمرين المصريين تأثير سلبي على أداء السوق خارج موسم الحج.

ورغم الطلب القوي من قبل الحجاج والمعتمرين، قد يجد مطورو مشاريع الضيافة صعوبة في تحديد حجم الطلب المفترض الاستعداد لاستقباله وذلك لحين الانتهاء من مشاريع البنية التحتية الكبرى مثل قطار الحرمين السريع ومطار الملك عبد العزيز الجديد اللازمة لدعم الزيادة في أعداد الحجاج والمعتمرين.

وبغض النظر عن كون مكة المكرمة وجهة دينية في المقام الأول، يسلط افتتاح فندق هيلتون مكة للمؤتمرات الضوء على رغبة مشغلي الفنادق في الاستفادة من طلب الشركات والمؤسسات وذلك من أجل تعويض اعتماد السوق الكبير على التقلبات في أعداد الحجاج والمعتمرين.

المعروض

شهد النصف الأول من عام 2017 دخول 1,900 غرفة فندقية إلى السوق، مما زاد من إجمالي الغرف الفندقية عالية الجودة إلى 35,100 غرفة. وكان أكبر المشاريع المنجزة في هذه الفترة هو فندق هيلتون مكة للمؤتمرات والذي أضاف 783 غرفة. ويعتبر هذا الفندق من فئة الخمس نجوم جزءاً من مشروع جبل عمر، وهو واحد من أكبر الفنادق السعودية، كما أنه ثالث فندق ضمن سلسلة فنادق هيلتون في مكة والتي تعمل حالياً على تطوير فندقها الرابع "دبل تري" (668 غرفة) والذي ينتظر تشغيله في عام 2018. كما شهد النصف الأول من عام 2017 أيضاً افتتاح فندق إيبيس ستايلز وفندق بارك إن راديسون مكة النسيم، وكلاهما أول فنادق المجموعتين في مكة. وقد أضاف الفندقان إلى السوق 286 غرفة و459 غرفة على الترتيب. ومن المتوقع أن يدخل السوق 8,200 غرفة مع نهاية العام. وعلى الرغم من ضخامة هذا الرقم، نجد أن أغلبية هذه الغرف تعود إلى افتتاح فندق هوليدي إن أبراج التيسير (5,152 غرفة). وتتضمن المشاريع البارزة المتوقع إنجازها هذا العام شيراتون مكة جبل الكعبة (412 غرفة) وفندق شذا مكة (251 غرفة) وهما أيضاً جزء من مشروع جبل الكعبة.

وقد وقعت شركة جبل عمر  للتطوير عقداً مع مجموعة إعمار للضيافة من أجل افتتاح فندق ومنتجع العنوان مكة - جبل عمر (1,490 غرفة) والذي يتوقع أن يبدأ عمله في 2019. وسيكون هذا الفندق هو أول فنادق علامة "العنوان" في المملكة العربية السعودية، مما يؤكد أن مكة المكرمة لا تزال وجهة تنافسية تجتذب مشغلي الفنادق في المملكة. ومن المتوقع أن تسلم شركة جبل عمر للتطوير حوالي 8,000 غرفة فندقية بخلاف ما تم إعلانه في الأصل عن تسليم 15,000 غرفة فندقية. ويعزى هذا في المقام الأول إلى ظروف السوق والمشاريع العملاقة المحيطة التي بدأ العمل بها بالفعل أو تم الإعلان عنها.

الأداء

انخفضت معدلات الإشغال من بداية العام وحتى مايو 2017 بنسبة 9% مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي لتصل إلى 64%. بينما حافظ متوسط الأسعار اليومية على استقراره نسبياً حيث انخفض بنسبة 2% فقط ليصل إلى 141 دولار أمريكي في الفترة من بداية العام وحتى شهر مايو. ومن بداية العام وحتى شهر مايو، سجل متوسط الإيرادات للغرفة المتاحة انخفاضاً كبيراً بنسبة 10% مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي ليصل إلى 90 دولار أمريكي بعد أن كان 101 دولار.

ومن المتوقع أن يتسارع نمو قطاع الفنادق في مكة هذا العام خلال موسم الحج حيث من المفترض أن يتنفس مشغلو الفنادق الصعداء بعد قرار إلغاء تقييد حصص الحجاج والذي تسبب في زيادة المعروض في السوق قبل بضعة سنوات.