Skip Ribbon Commands
Skip to main content

بيان صحفي

Dubai

نهضة التجارة الإلكترونية تستمر في رسم ملامح قطاع التجزئة في دبي

جيهإل إل تطلق أحدث تقاريرها عن الربع الثاني لعام 2017 وسط مؤشرات تشير إلى دعم تطور التجارة الإلكترونية لقطاع التجزئة في دبي


دبي، الإمارات العربية المتحدة - ×× يوليو 2017: أصدرت اليوم جيه إل إل، شركة الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة عالمياً، تقريرها "نظرة عامة على السوق العقارية في دبي عن الربع الثاني لعام 2017" والذي يقيم آخر الاتجاهات في قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومنافذ التجزئة والفنادق.

ويناقش التقرير الآفاق الإيجابية لسوق التجزئة في دبي وذلك فيما يخص التغير السريع الذي تشهده التطورات التقنية، مع قيام مجموعة من العلامات التجارية ومراكز التجزئة بالجمع بين تجارب التسوق عبر الإنترنت والتسوق في المتاجر والأسواق التجارية.

وشهد الربع الثاني قيام غرفة تجارة وصناعة دبي بتوقيع مذكرة مع موقع سوق دوت كوم لمساعدة المزيد من الشركات الصغيرة والمتوسطة ومشاريع ريادة الأعمال في المنطقة في تقديم خدماتها عبر المنصات الإلكترونية. وتثبت هذه الخطوة مساهمة دبي المستمرة في الانتشار المتصاعد لقطاع التجارة الإلكترونية الذي تتوقع غرفة تجارة وصناعة دبي أن تصل نسبته إلى 10% من إجمالي حجم تجارة التجزئة في دبي في المستقبل القريب.

وفي هذا الصدد، صرح السيد كريج بلمب، رئيس قسم الأبحاث لدى جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، قائلاً: "ظلت الأوضاع في سوق دبي هادئة إلى حد بعيد خلال الربع الثاني، ومن المتوقع أن تتبدل الأجواء السائدة في السوق بشكل إيجابي خلال النصف الثاني من العام.

وشهد قطاع المساحات الإدارية تيسيراً في بعض اللوائح التنظيمية حيث تم السماح بممارسة أنشطة شركات الأوفشور من داخل مركز دبي المالي العالمي والحصول على رخصة مزدوجة للسماح للشركات بممارسة أنشطة شركات الأونشور والأفشور من مقر واحد. وهذه اللوائح الجديدة قادرة على زيادة الطلب المحتمل على المساحات الإدارية داخل مركز دبي المالي العالمي، مما يمهد الطريق لنمو اقتصادي شامل داخل الإمارة.

وقد أدى النمو السريع في قطاع السياحة بدبي على مدار العقد الماضي عقب إطلاق استراتيجية الحكومية الرامية إلى تنويع الاقتصاد في إطار الاستعداد لمعرض إكسبو 2020 إلى فتح الأبواب أمام قطاع الضيافة ليصبح أكثر تطوراً وتعقيداً. وأصبح المستثمرون الآن أكثر إبداعاً في طريقة تعاملهم مع القطاع مع ظهور النتائج التي حققتها صناديق الاستثمار العقاري التي تركز على قطاع الضيافة وبخاصة بعد إعلان فايف القابضة عن تأسيسها لصندوق استثمار عقاري خلال الربع الثاني. وتقوم الآن الأطراف الرئيسية التقليدية بإعادة النظر في استراتيجياتها من خلال وسائل مثل تغيير العلامة التجارية أو التحول من العلامات التجارية التقليدية إلى العلامات التجارية الأكثر قرباً من المستهلك أو تحسين الحالة المزاجية للسوق.

وشهد قطاع الوحدات السكنية بيع 5400 عقار سكني مكتمل خلال أول خمسة شهور من عام 2017، في مقابل 4500 وحدة تم بيعها خلال نفس الفترة من عام 2016. ومع هذا النمو المطرد، شهد الربع الثاني دخول المزيد من الوحدات إلى السوق مع استمرار أسعار البيع في الانخفاض. ومع ذلك، ظلت الأسعار في سوق الوحدات السكنية هذا العام مستقرة مع اقتراب دورة الهبوط من نهايتها.

المساحات الإدارية

 

المعروض

شهد قطاع المساحات الإدارية في دبي تسليم نحو 33 ألف متر مربع خلال الربع الثاني لعام 2017 بإنجاز مبنى تماني آرت في الخليج التجاري، مما رفع إجمالي المخزون إلى نحو 8788000 متر مربع. ومن المنتظر إنجاز 190 ألف متر مربع أخرى خلال النصف الثاني من عام 2017، غير أن بعض المشاريع قد يتم إرجاؤها إلى عام 2018. ويقع معظم هذه المساحة في الضواحي مثل أبراج بحيرات الجميرا والخليج التجاري وواحة السيليكون علماً بأنه لم يتم إنجاز سوى مشروع واحد في منطقة الأعمال المركزية في عام 2017 وهو المبنى C4 في مشروع ون سنترال (33 ألف متر مربع). وسوف يشهد عام 2018 تسليم 90 ألف متر مربع أخرى في منطقة الأعمال المركزية (المبنيان C2 وC3 في مشروع ون سنترال وقرية البوابة في مركز دبي المالي العالمي).

الأداء

لا يزال أداء قطاع المساحات الإدارية منقسماً إلى شريحتين، مع وجود طلب جيد على المباني ذات الملكية الفردية في المناطق الحرة وتلك التي توفر رخصاً مشتركة. وقد أدى ذلك إلى استقرار نسبة الشواغر في منطقة الأعمال المركزية عند 14% خلال الربع الثاني لعام 2017. وارتفع متوسط الإيجارات في منطقة الأعمال المركزية ارتفاعاً طفيفاً (بنسبة 1.3% مقارنة بالعام الماضي ليصل إلى 1947 درهم للمتر المربع خلال الربع الثاني). في حين لا تزال السوق الثانوية أضعف من حيث الأداء، إذ تراجعت قيم الإيجار بنسبة 37% على مدار العام الماضي، بسبب استمرار وفرة المعروض في سوق المساحات الإدارية الخاضعة لقانون ستراتا ووجود ضعف عام في جانب الطلب. ورغم أن الأداء في سوق المساحات الإدارية المميزة ظل ثابتاً نسبياً على مدار العام الماضي من حيث عدد الشواغر ومستويات الإيجار، شهد الطلب تراجعاً كبيراً بسبب تأخر الكثير من شاغلي الوحدات في اتخاذ قرارات التأجير أو تفضيلهم للخيارات الأقل تكلفة.

الوحدات السكنية

المعروض

شهد الربع الثاني من عام 2017 دخول 3600 وحدة جديدة إلى السوق. وتتضمن قائمة المشاريع البارزة التي تم إنجازها 584 وحدة تاون هاوس في قرية الورسان في المدينة العالمية، إضافة إلى 250 فيلا في الفرجان. وبلغت نسبة الشقق 60% من الوحدات المنجزة وتتوزع هذه الشقق على مجموعة من الأماكن مثل مرسى دبي وميدان والوصل. ويجري العمل حالياً على بناء 25 ألف وحدة أخرى، ومن المقرر تسليمها قبل نهاية عام 2017، ولكن من المرجح ألا يتم تسليم سوى نصف هذه الوحدات إلى المشترين قبل نهاية العام.

ويوجد في قطاع الوحدات السكنية في دبي حوالي 78 ألف وحدة قيد الإنشاء ومن المقرر تسليمها بحلول عام 2020، مما يشير إلى حدوث نمو قدره 15% مقارنةً بمستويات المعروض الحالية. ومن المتوقع أن تبلغ نسبة النمو السكاني 3.5% سنوياً، مما يجعل هذا المعروض المحتمل زائداً عن مستوى الطلب الأساسي وقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع مستويات الشواغر في حالة إنجاز جميع هذه الوحدات وفق الجدول الزمني المحدد. ورغم أن العديد من الوحدات تستهدف المستثمرين الدوليين والمحليين، يصبح التحدي الرئيسي عندئذٍ ضمان توفير المستأجرين ومن ثم تحقيق عائد مرضٍ على الاستثمار.

الأداء

كان قطاع الوحدات السكنية في دبي "سوقاً للمشترين" على مدار العامين الماضيين، نظراً لتراجع متوسط أسعار البيع لكل من الفلل والشقق بنسبة تتراوح بين 5% إلى 10% خلال الفترة من بداية عام 2016 حتى منتصف نفس العام. وبعد مرور عام، باتت الأوضاع مستقرة (حيث انخفضت الأسعار بنسبة أقل من 1% من بداية عام 2017 حتى الربع الثاني، مع اقتراب دورة الهبوط من نهايتها. وسوف تعتمد الحركة القادمة في الأسعار (صعوداً أو هبوطاً) على عدد ما يتم إنجازه فعلياً من المعروض المحتمل البالغ عدده 78 ألف وحدة خلال الثلاثة سنوات القادمة. ويستند افتراضنا بحدوث ارتفاع طفيف في الأسعار خلال الاثني عشر شهراً القادمة إلى حالات التأخير التي يشهدها إنجاز المعروض.

ولا تزال الإيجارات في تراجع مقارنة بالعام الماضي بانخفاض تبلغ نسبته 6.5% و4.2% للفلل والشقق على الترتيب. وهذا الانخفاض من نصيب المستأجرين الجدد، إذ يقل عدد المالكين الراغبين في تخفيض قيمة الإيجار بالنسبة للمستأجرين الحاليين.

منافذ التجزئة

المعروض

شهد الربع الثاني إنجاز مركز تجاري واحد صغير في جزر جميرا والذي أضاف 2800 متر مربع إلى إجمالي المساحة القابلة للتأجير في السوق. وتتضمن المشاريع المقرر إنجازها خلال النصف الثاني من عام 2017 مساحة قابلة للتأجير قدرها 220 ألف متر مربع يجري إنشاؤها في الوقت الراهن، ومن المتوقع أن يسهم مشروع ذا بوينت في نخلة جميرا ومرسى السيف في الحمرية بأكثر من 50% من إجمالي هذه المساحة. وتتواصل أعمال الإنشاء في دبي لاند، إذ من المقرر إنجاز نحو 40 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير خلال النصف الثاني من عام 2017.

 

ومما لا شك فيه أن دبي هي أبرز أسواق التجزئة بمنطقة الخليج، إذ تبلغ مساحة المراكز التجارية فيها 3.39 مليون متر مربع، متقدمة بذلك على عدد من المدن الكبرى الأخرى مثل أبوظبي (2.62 مليون متر مربع) وجدة (1.21 مليون متر مربع) والرياض (1.17 مليون متر مربع). وعلى المستوى الدولي، يبلغ نصيب الفرد من مساحة منافذ التجزئة في دبي ضعف نصيب الفرد تقريباً في لندن، مما يشير إلى سمعة دبي كمركز عالمي كبير لمنافذ التجزئة.

وبالنظر إلى ضعف ظروف السوق، قد يحدث بعض التأخير الذي قد يؤدي إلى حالات تأخير وتخفيض في المعروض المستقبلي من منافذ التجزئة. ومن المتوقع زيادة الضغط من أجل إنجاز المشاريع وتسليمها خلال العامين القادمين، تحسباً للتحسن المحتمل في مستوى الإنفاق على مبيعات التجزئة أثناء معرض إكسبو 2020.

الأداء

بدأت الإيجارات في قطاع التجزئة في تسجيل تراجع طفيف خلال الربع الثاني، مما يدعم الأقوال المتناقلة خلال الأشهر القليلة الماضية والتي تشير إلى أن السوق كان تحت ضغط. ولا يزال المالكون مستمرين في اتباع مناهج للتأجير تُعتبر مواتية للمستأجرين، من أجل الحفاظ عليهم.

وبالرغم من التحديات التي تحيط بالصورة قصيرة الأجل لسوق منافذ التجزئة في دبي (بسبب تباطؤ معدل النمو الاقتصادي وقوة الدولار الأمريكي)، لا تزال الصورة أكثر إيجابية على المدى المتوسط والطويل.

الفنادق

المعروض

شهد الربع الثاني دخول 2500 غرفة جديدة إلى السوق، مما رفع الإجمالي إلى نحو 80400 غرفة. ومن بين الفنادق التي ساهمت في تحقيق هذه الزيادة فندق فايسروي نخلة الجميرا (477 غرفة) ودوسيت دي 2 كنز (240 غرفة) وسانت ريجيس بولو ريزورت (181 غرفة). وجميع المشاريع المنجزة حتى هذا الوقت من العام من فئة الفنادق عالية الجودة والفاخرة، مما يؤكد اعتماد المدينة الكبير على الشريحة السوقية المتميزة. ومن المرجح أن يستمر نفس النمط على مدار النصف الثاني من العام رغم إنجاز فندق روف تريد سنتر (270 غرفة) وتغيير الاسم التجاري لفندق ياسات جلوريا وتجديده ليصبح أكبر عقار لمجموعة فنادق ميركيور في العالم.

وتمثل الشريحة متوسطة الجودة في دبي نحو 18% من إجمالي الغرف المتوفرة في السوق، وتقع الغالبية العظمى من هذه الغرف في مناطق مثل بر دبي ومنطقة تيكوم. ومن المتوقع أن يسهم هذا القطاع بنسبة 8% فقط من إجمالي عدد الغرف الإضافية المنتظر تسليمها بحلول عام 2020، فيما تبلغ نسبة الشريحة المتميزة 40%.

الأداء

لا يزال الضغط الواقع على متوسط الأسعار اليومية مستمراً في دبي، إذ بلغت قيمته خلال الربع الثاني من العام 206 دولار في مقابل 213 دولار في العام الماضى، مسجلاً انخفاضاً سنوياً قدره 3.2%. وظلت مستويات الإشغال مستقرة إلى حد بعيد عند 83.8%، مما أدى إلى تراجع طفيف في قيمة العائد لكل غرفة متاحة من 175 دولار من بداية عام 2016 حتى شهر مايو من نفس العام إلى 173 دولار خلال نفس الفترة من عام 2017. واستمرت أعداد زوار مدينة دبي في الزيادة مدعومة بالزيادة في عدد الزوار القادمين من جميع الأسواق الرئيسية. ومثلت منطقة جنوب آسيا 17% من إجمالي عدد الزوار، وسجلت كل من الهند وباكستان زيادة سنوية بواقع 24% و16% على الترتيب. وعقب تطبيق التغييرات التنظيمية الإيجابية التي تسمح بمنح الزوار القادمين من الصين وروسيا التأشيرة فور الوصول، زاد عدد هؤلاء الزوار بنسبة 63% و108% على الترتيب من بداية عام 2017 حتى شهر أبريل من نفس العام. وستظل عمليات تحسين البنية التحتية لقطاع الضيافة (بما في ذلك خطط توسعة المطار الحالية) وتعزيز جودة وتنوع المعروض (عن طريق استحداث خدمات تناسب الأسواق سريعة النمو مثل الصين) في القلب من الجهود الرامية إلى تنمية القطاع بطريقة سلسلة ومستدامة.

-انتهى-