Skip Ribbon Commands
Skip to main content

بيان صحفي

Abu Dhabi

تقرير جيه إل إل: سوق العقارات في أبوظبي يستمر في تسجيل تراجع طفيف في أداء قطاع الوحدات

السكنية خلال الربع الأول مع استقرار نسبي في أداء قطاعات منافذ التجزئة والمساحات الإدارية والضيافة


أصدرت اليوم شركة جيه إل إل، الشركة الرائدة عالمياً في مجال الاستثمارات والاستشارات العقارية، تقريرها للربع الأول من عام 2017 تحت عنوان "نظرة على السوق العقاري في أبوظبي" والذي يقيّم آخر التوجهات في قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومنافذ التجزئة والضيافة.

وذكرت جيه إل إل في تقريرها أن الخطوات الحصيفة التي تتخذها الحكومة للحد من الإنفاق ودمج الكيانات الحكومية استجابةً منها لانخفاض أسعار النفط والظروف الاقتصادية الصعبة لا تزال تلقي بظلالها على أداء السوق.

وقد أثرت الاندماجات وعمليات تقليص عدد العاملين التي صاحبها تقليص الإنفاق الحكومي على فرص التوظيف والسكان والدخول المتاحة، مما أدى إلى زيادة معدلات الشواغر وتقليص حجم الأعمال وحدوث تراجع قصير الأجل في إيجارات وأسعار الوحدات السكنية والإنفاق على منتجات التجزئة. كما تأثر الطلب في قطاع المساحات الإدارية بعمليات الدمج في قطاع النفط والغاز  والخدمات المالية والقطاعات الحكومية.

وفي سوق الضيافة، وبالرغم من الاستقرار الذي شهدته مستويات الإشغال، فقد ارتفع متوسط الأسعار اليومية ارتفاعاً طفيفاً مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي حيث عوض النمو في قطاع السياحة تراجع الطلب من جانب المؤسسات.

وفي تعليقه على هذا التقرير، صرح السيد ديفيد دودلي، المدير الدولي ورئيس مكتب أبوظبي في جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، قائلاً: "يمر العديد من الكيانات التابعة لحكومة أبوظبي بفترة إعادة هيكلة استجابة للظروف الاقتصادية الصعبة والخطوات الحصيفة التي تتخذها الحكومة للحد من الإنفاق نظراً لتراجع أسعار النفط".

وأضاف قائلاً:  "نتوقع مزيداً من التراجع في قطاعات فرعية معينة على المدى القصير نظراً للتراجع الحالي في نمو الطلب وميول المستهلكين. ولكن على الجانب الإيجابي، لا تزال المعدلات السنوية لإنجاز المشاريع الجديدة أقل بكثير من السنوات السابقة، مما خفف من تراجع الإيجارات، ومن المتوقع أن تظل أسعار الإيجار والبيع أعلى من مستويات عام 2012، قبل الانتعاش في عام 2013-2014".

وأضاف أيضاً:  "يعتمد تعافي سوق العقارات في أبوظبي بشكل كبير على عودة الإنفاق الحكومي إلى دفع عجلة النمو الاقتصادي وتعزيز الرغبة لدى المستثمرين. ونأمل أن تصدر بعض التصريحات الإيجابية بشأن عودة الإنفاق الحكومي الانتقائي خلال العام الجاري وأن تساعد جهود الدمج الحالية في تحسين الفاعلية".

واختتم قائلاً:  "لا تزال توقعات النمو على المدى المتوسط إلى الطويل إيجابية، إذ لا تزال الحكومة ملتزمة برؤية 2030  الرامية إلى بناء مدينة عالمية تدعمها مبادرات كبرى للتنمية الاقتصادية ترمي إلى تنويع الاقتصاد وتحسين الشفافية وجذب طلب جديد. كما لا تزال الفرص الاستثمارية قائمة، وخصوصاً للأصول القائمة المدرة للدخل.  وما زلنا نشهد اهتماماً كبيراً من جانب المستثمرين الذين يتبنون نظرة أطول بشأن فرص النمو المستقبلية".

ملخص أبرز ملامح القطاعات – أبوظبي:

المساحات الإدارية:

 

  • لم يشهد الربع الأول إنجاز أي مشروعات كبرى، وظل إجمالي المساحة القابلة للتأجير في قطاع المساحات الإدارية مستقراً عند 3.5 مليون متر مربع تقريباً. ومن المتوقع أن يدخل إلى السوق نحو 170 ألف متر مربع من المساحة القابلة للتأجير قبل نهاية عام 2017 مع إنجاز المقر الرئيسي لمصرف أبوظبي الإسلامي في طريق المطار وبرجي ليف وأوميجا في جزيرة الريم.
  • ظلت إيجارات المساحات الإدارية من الفئة أ وب مستقرة عند 1760 درهم للمتر المربع و1030 درهم للمتر المربع على التوالي خلال الربع الأول، بالرغم من تراجع الطلب عبر مختلف القطاعات. وكانت أسعار الإيجار قد انخفضت بنسبة 5% (للفئة أ) و8% (للفئة ب) على مدار العام الماضي.
  •  من المتوقع أن يؤدي إنجاز المزيد من المساحات الإدارية خلال باقي العام في وقت يشهد ضعفاً في الطلب إلى ارتفاع معدلات الشواغر وزيادة الضغوط الانكماشية على الإيجارات، ولكن من المتوقع أن تظل إيجارات الفئة أ مستقرة إلى حد بعيد.
  • أدى انخفاض أسعار النفط إلى تراجع الطلب على المساحات الإدارية من جانب قطاع النفط والغاز. كما أدت أسعار النفط المنخفضة بشكل غير مباشر إلى قيام الحكومة باتخاذ خطوات حصيفة للحد من الإنفاق ودمج الكيانات الحكومية، مما أثر على الطلب في قطاعات أخرى مثل القطاع الحكومي والخدمات المالية. وتوجد أدلة متزايدة على قيام الشركات والهيئات الحكومية بتخفيض احتياجاتها من العمالة والمساحات الإدارية.
  • علق السيد ديفيد دودلي قائلاً: "نظراً لتخفيض عدد الوظائف في مختلف القطاعات وما صاحب ذلك من عمليات دمج، نتوقع أن يكون عام 2017 عاماً للدمج، مما سيؤدي في نهاية المطاف إلى زيادة معدلات الشواغر بين الوحدات الإدارية. ولكن نظراً لمحدودية المعروض المستقبلي من المساحات الإدارية من الفئة أ، نتوقع أن يكون التأثير على إيجارات تلك الفئة محدوداً".
  • وأضاف أيضا: "لا تزال فرص نمو قطاع المساحات الإدارية على المدى المتوسط معتمدة على استمرار مبادرات الحكومة الرامية إلى تعزيز نقاط القوة الرئيسية لإمارة أبوظبي وتنويع الاقتصاد وخلق الطلب الجديد. وتستمر المناطق الحرة في بناء الزخم وسوف تسهم في نمو هذا الطلب".

الوحدات السكنية:

 

  • شهد الربع الأول إنجاز نحو 600 وحدة سكنية، مما زاد إجمالي المخزون من الوحدات السكنية إلى نحو 249 ألف وحدة. وكان من بين المشروعات التي تم إنجازها برج الموجة على الكورنيش وبرج النجمة سي 21 والياسمين ريزيدنس في جزيرة الريم.
  • من المخطط حالياً أن تدخل إلى السوق 5 آلاف وحدة سكنية أخرى قبل نهاية عام 2017، معظمها في جزيرة الريم ومشروع سرايا وعلى الكورنيش. لكن بناءً على الاتجاهات السابقة فمن المرجح أن يتأخر جزء كبير من هذا المعروض في المراحل النهائية للموافقات والتسليم.
  • تراجع متوسط الإيجارات المميزة للشقق المؤلفة من غرفتي نوم بواقع 5% خلال الربع الأول لتصل إلى نحو 146300 درهم سنويا، ويُعزى السبب الرئيسي في ذلك إلى الزيادة المستمرة في معدلات الشواغر وبخاصة بين الوحدات الأكبر حجما. وقد تراجعت الآن إيجارات الشقق بنحو 10% مقارنةً بالعام السابق.
  • تراجع متوسط أسعار الشقق المميزة بنسبة 3% خلال الربع الأول (و13% مقارنة بالعام السابق) ليسجل نحو 13900 درهم للمتر المربع، متأثراً بتخفيض عدد الوظائف وتراجع الرغبة لدى المشترين وانخفاض أحجام المعاملات.
  • وعلق السيد ديفيد دودلي على هذا قائلا: "أدى اقتران تخفيض عدد الوظائف بتقليص حجم الأعمال إلى ارتفاع معدلات الشواغر، وبخاصة بين المشاريع متوسط إلى مرتفعة الجودة والوحدات السكنية الأكبر حجماً. ويستمر هذا في فرض ضغوط انكماشية على الإيجارات السكنية – وصار العديد من الملاك الآن أكثر تقبلاً لعرض تخفيضات طفيفة في الإيجارات للحفاظ على نسبة الإشغال".
  • وأضاف قائلاً: "من المتوقع حدوث مزيد من التراجع في إيجارات وأسعار الوحدات السكنية وأسعارها في بعض القطاعات الفرعية على المدى القصير. ويعزى ذلك إلى انخفاض الطلب وفي بعض الحالات يعزى إلى زيادة العرض. ولكننا نتوقع أن يكون مستوى التراجع محدوداً وأن تظل أسعار الإيجارات والمبيعات فوق المعدلات التي كانت عليها قبل صعودها في عام 2013-2014".       
  • وأضاف أيضاً: "يعتبر انخفاض نسبة إنجاز المشاريع الجديدة من بين العناصر التي ساعدت على تخفيف وطأة هذا التراجع في الإيجارات والأسعار. فعلى الرغم من توقعنا أن نرى ما يصل إلى 5000 وحدة سكنية فإن بعضاً من هذه الوحدات قد يتأخر إنجازه لتظل نسبة الإنجاز أقل بكثير من المتوسطات المحددة على المدى الطويل".     
  • واختتم السيد ديفيد حديثه قائلاً: "يتوقف تعافي السوق بنسبة كبيرة على عودة الإنفاق الحكومي لدفع عجلة الطلب وتعزيز  الرغبة لدى المستثمرين".

منافذ التجزئة

 

  • لم يشهد قطاع التجزئة دخول أي مشروعات كبرى إلى السوق خلال الربع الأول مع استقرار إجمالي المخزون في هذا القطاع عند حوالي 2.6 مليون متر مربع. ومن المتوقع أن يتم تسليم حوالي 57000 متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في قطاع التجزئة بنهاية عام 2017 ويندرج الجزء الأكبر من هذه المساحة تحت فئة المشروعات متعددة الاستخدامات.
  • من المتوقع حدوث زيادة كبيرة في المعروض على المدى المتوسط بالتزامن مع تسليم مول المارية سنترال في عام 2018 وبعده الريم مول وغيره من المشروعات والتوسعات الجارية في المراكز التجارية القائمة خلال السنوات القادمة.
  • ظل متوسط إيجارات المتاجر داخل المراكز التجارية التي تشغل مواقع متميزة في جزيرة أبوظبي مستقراً عند مستوى 3000 درهم للمتر المربع سنوياً. في حين ظل متوسط إيجارات المتاجر في المراكز التجارية القريبة من جزيرة أبوظبي مستقراً كذلك عند مستوى 1860 درهماً للمتر المربع سنوياً. ورغم ثبات الإيجارات بوجه عام في ربع العام الجاري، عرض مشغلو المراكز التجارية المزيد من الحوافز للمستأجرين بغرض اجتذاب تجار التجزئة والاحتفاظ بهم في ظل الانخفاض الحالي في مستويات الإنفاق على قطاع التجزئة.     
  • وقد علق السيد ديفيد دودلي على ذلك قائلاً: "لقد انخفض الإنفاق على قطاع التجزئة خلال الربع الأول نظراً لتراجع النمو السكاني، والدخول المتاحة للإنفاق، وميزانيات الضيافة لدى الشركات بالإضافة إلى تزايد مستوى الحذر بين المستهلكين. وعلى الرغم من ذلك تظل التوقعات لمستقبل قطاع التجزئة إيجابية على المدى المتوسط، حيث من المنتظر أن يواصل الطلب على قطاع التجزئة صعوده في أبوظبي في ظل عودة حركة التوظيف إلى النمو واستمرار الزيادة في أعداد السائحين نظراً لتحسن العروض الترفيهية في أبوظبي".     

قطاع الضيافة

 

  • كان افتتاح فندق ماريوت الفرسان هو أبرز أحداث الربع الأول في القطاع، إذ يوفر الفندق من فئة النجوم الخمسة 400 غرفة. ومن المتوقع إنجاز 1300 غرفة إضافية خلال الفترة المتبقية من عام 2017. وخلال الشهور القادمة ستشهد أبوظبي افتتاح عدد من الفنادق الكبرى منها فندق فيرمونت المارينا كورنيش المدينة وفندق جراند حياة أبوظبي آند ريزيدنس لؤلؤة الإمارات ومنتجع السعديات من روتانا وكلها تندرج تحت فئة الخمس نجوم.     
  • شهد الربع الأول من عام 2017 ثبات معدلات الإشغال وزيادة طفيفة في متوسطات الأسعار اليومية مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ومن المتوقع أن يضيف المعروض المنتظر دخوله إلى السوق في 2017 بعضاً من الضغط على متوسطات الأسعار اليومية ومعدلات الإشغال خلال بقية العام.   
  • ظلت معدلات الإشغال في الربع الأول عند حوالي 75% وهي نسبة مشابهة لما كانت عليه في عام 2016. وخلال يناير 2017، انخفضت متوسطات الأسعار اليومية بنسبة 10% لتواصل تراجعها الذي بدأته في العام السابق لكنها تعافت خلال شهر فبراير لتصل في المتوسط إلى 569 درهماً إماراتياً (في الفترة من بداية العام حتى شهر فبراير). ويعزى التحسن في متوسطات الأسعار اليومية في فبراير جزئياً لعقد عدد من الفعاليات الكبرى التي ساهمت في تعزيز سياحة الاجتماعات والمؤتمرات والمعارض، مما أدى إلى زيادة العائد لكل غرفة المتاحة بنسبة 17%  في فبراير 2017 مقارنة بالشهر نفسه في عام 2016.   
  • شهد أول شهرين من عام 2017 نمواً بنسبة 5,5% في عدد نزلاء الفنادق وفقاً لبيانات هيئة أبوظبي للسياحة والثقافة. وتستهدف الهيئة الوصول بعدد النزلاء إلى حوالي 4,9 مليون نزيل في 2017 مع التركيز بشكل خاص على تنمية القطاع السياحي من خلال التسويق عالمياً لإمارة أبوظبي مع استضافة فعاليات ومؤتمرات كبرى.
  • وعلق السيد ديفيد دودلي على ذلك قائلاً: "اتجاهات الطلب على قطاع الضيافة في أبوظبي واعدة للغاية على المدى المتوسط في ظل استمرار المبادرات الحكومية الكبرى والمتنوعة لتنمية السياحة. وتشمل هذه المبادرات إنشاء صالة جديدة في المطار، واستمرار التوسع في أعمال الاتحاد للطيران، وإنجاز معالم سياحية على مستوى عالمي في جزيرة السعديات وجزيرة ياس، واستضافة الفعاليات الدولية البارزة".