Skip Ribbon Commands
Skip to main content

بيان صحفي

Dubai

بينما لا يزال الهدوء يسيطر على أوضاع السوق في الربع الأول من العام، يأتي إدراج صندوق استثمار عقاري جديد في البورصة في إشارة إيجابية على زيادة مستوى نضج السوق

تقرير الربع الأول من جي إل إل: إدراج صندوق الاستثمار العقاري خطوة من شأنها زيادة السيولة وتعزيز المرونة في السوق


  أصدرت اليوم جيه إل إل، شركة الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة عالمياً، تقريرها للربع الأول من عام 2017 تحت عنوان "نظرة على السوق العقاري في دبي" والذي يحلل أحدث التوجهات في قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومراكز التسوق والفنادق.

ورغم تعرض قطاع الفنادق ومراكز التسوق لمزيد من التباطؤ خلال الربع الأول من عام 2017، اختلف الوضع قليلاً في قطاعي المساحات الإدارية والوحدات السكنية مع وجود بعض الإشارات الإيجابية التي تشير إلى اقتراب قطاع الوحدات السكنية الآن من الوصول إلى أدنى نقطة في دورته الحالية.

ويناقش التقرير الأخير تأثير إدراج أسهم صندوق الاستثمار العقاري "الإمارات دبي الوطني ريت" في بورصة ناسداك دبي في الربع الأول من العام الجاري. وتجدر الإشارة هنا إلى أن بنك الإمارات دبي الوطني هو أكبر البنوك المقرضة في دبي وأن تأسيس صندوق الاستثمار العقاري التابع له يهدف إلى تحسين السيولة وزيادة المرونة في السوق. ويشير تقرير جيه إل إل أيضاً إلى أنه من المتوقع أن تحذو صناديق استثمار عقارية أخرى هذا الحذو مع مرور الوقت. ومع وجود هذه المؤشرات الإيجابية، من المنتظر أن يستمر اهتمام المستثمرين بمحفظة أوسع نطاقاً من العقارات والأصول العقارية.

وعلى مستوى قطاع المساحات الإدارية، نجد أن معدلات الشواغر مستقرة حالياً عند نسبة 14% في إشارة واضحة إلى استمرار الطلب القوي على المباني "الذكية" عالية الجودة. ومن الملاحظ أن موجة التغييرات التقنية والتنظيمية في تزايد حتى أنها أصبحت تغير  شكل بيئات العمل، فأصبحت المساحات الإدارية والمكاتب تخضع لقياس وتحليل أكثر تفصيلاً. وفي تقريرها العالمي الأخير الصادر تحت عنوان "إعادة تعريف أماكن العمل"، وضحت جيه إل إل أن هذه التغييرات تُقدم للمستأجرين والمطورين العقارين والمستثمرين رؤى قوية بشأن إعادة تقييم المنهج الذي يتبعه كل منهم فيما يخص الاستثمار في المساحات الإدارية في المستقبل.

وفي هذا الشأن، صرح السيد كريج بلامب، رئيس جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا قائلاً: "بينما ندرك أن منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا قد لا تكون بشكل مباشر في طليعة ثورة تطوير مساحات العمل، إلا أن الطبيعة الشابة والديناميكية والابتكارية التي تُميز المنطقة، ولاسيما دبي، تعني أن الأسواق العقارية في المنطقة من المرجح أن تطبق وتعدل هذه التغييرات بسرعة خلال العشرين عاماً القادمة.

ومع ظهور علامات وصول السوق العقاري في دبي إلى مرحلة النضج وما يعقبه من دخول صناديق الاستثمار العقاري إلى السوق، يعني هذا أن التغيير يحدث بالفعل في قطاعات أخرى من السوق العقاري. ولا يزال قطاع الوحدات السكنية من القطاعات الجاذبة للاستثمار بين صفوف المستثمرين الهنود. ووفقاً للتقارير التي نشرتها دائرة الأراضي والأملاك بإمارة دبي، وصلت قيمة المعاملات والصفقات العقارية التي نفذها المستثمرون الهنود إلى 12 مليار درهم إماراتي (بما يعادل 3.3 مليار دولار). ورغم استمرار تباطؤ قطاع الوحدات السكنية، يوضح هذا الرقم إمكانيات هذا القطاع من حيث النمو في المستقبل".

ويعتبر قطاع المأكولات والمشروبات من القطاعات الهامة في دبي، فقد شهد الربع الأول من العام افتتاح المطعم الثاني في سلسلة مطاعم "لاست إكزت" في بحيرات القدرة والتي تعتبر وجهة مشهورة بين المقيمين في دبي. وهذا المشروع دليل على حقيقة توجه قطاع منافذ التجزئة نحو سوق المأكولات والمشروبات. ومع انتشار هذا النوع من الأفكار والمبادرات، زادت هذه المنافذ المتخصصة في تقديم المأكولات والمشروبات من التنوع أمام المقيمين والسياح الذين يزورون الإمارة.

ومن ناحية أخرى، قامت حكومة دبي بتسهيل متطلبات التأشيرات في إطار جهودها لتحقيق هدفها باستقطاب 20 مليون سائح وزائر بحلول عام 2020. وأصبح الآن بمقدور الزائرين من الصين الحصول على التأشيرة عند وصولهم إلى المطار، وهو ما يعني توقع زيادة كبيرة في عدد السائحين من الصين خلال عام 2017.

المساحات الإدارية

 

المعروض

هيمنت منطقة ذا جرينز على المعروض الجديد مع إضافة برجي ذا أونيكس مساحة قابلة للتأجير قدرها 66000 متر مربع إلى السوق في الربع الأول من العام. ويخضع هذان البرجان لنظام الملكية المشتركة وهما أول مشروع من مشاريع المساحات الإدارية يتم إنجازه في هذه المنطقة منذ عام 2006. ومن المتوقع أن تشهد بقية العام درجة من النشاط من حيث المشاريع المنتظرة، إذ يتوقع دخول 235000 متر مربع من المساحات القابلة للتأجير إلى السوق. وتمثل أبراج بحيرات الجميرا نصيب الأسد من هذا الرقم الإجمالي حيث ينتظر أن تضيف هذه الأبراج 60000 متر مربع من المساحات القابلة للتأجير في الربع الثاني من العام، علماً بأن 15% فقط من المشاريع المنجزة ستكون في منطقة الأعمال المركزية (حيث أن الإضافة الكبيرة المنتظرة خلال العام من نصيب مشروع ون سنتر).

الأداء

مع زيادة عدد المستأجرين الراغبين في الانتقال إلى مناطق أقل تكلفة، تظل التوقعات المستقبلية لقطاع المساحات الإدارية في دبي ضعيفة. ورغم محدودية الطلب الجديد، بدأت معدلات الشواغر في منطقة الأعمال المركزية في التراجع في الربع الرابع من عام 2014، واستمر هبوطها منذ ذلك الحين (حيث تقف الآن عند نسبة 14%). ويسلط هذا الضوء على وجود طلب قوي على المباني عالية الجودة، بما يتماشى مع الطلب العالمي على المباني "الذكية" المشار إليها في تقرير "إعادة تعريف أماكن العمل" الذي أصدرته جي إل إل مؤخراً. ولطالما كانت دبي سباقة في مواكبة توجهات الابتكار والتطوير، ولم يكن قطاع المساحات الإدارية بعيداً عن هذا. ومع زيادة الطلب على المكاتب "الذكية"، ستتزايد رغبة المستأجرين في امتلاك أماكن في هذه المباني (وخير مثال على ذلك مشروع إي سي دي بروكفيلد والذي من المتوقع أن يدخل السوق في عام 2019). وعليه، نعتقد أن المباني عالية الجودة سوف تحافظ على أدائها الجيد.

 

الوحدات السكنية

 

المعروض

شهد الربع الأول إنجاز حوالي 1500 وحدة (من الشقق السكنية ووحدات التاون هاوس) في مشروع أوكايا ليكون لهذا المشروع نصيب الأسد من إجمالي الوحدات السكنية المنجزة خلال هذا الربع والبالغ عددها 2600 وحدة. وتمثل الشقق السكنية ما يزيد عن 60% من الوحدات المنجزة، وتليها الفلل بنسبة 24%، ثم وحدات التاون هاوس بنسبة 15%. ويجري العمل حالياً على إنجاز حوالي 28 ألف وحدة أخرى، ومن المخطط تسليم هذه الوحدات في نهاية العام. غير أن عدد الوحدات المنجزة فعلياً من المرجح أن يكون أقل بقليل من هذا العدد (بافتراض معدل تحقيق قدره 50%، يمكن تسليم 14 ألف وحدة وهو ما يتماشى بوجه عام مع معدلات استيعاب السوق في السنوات الأخيرة). وتتضمن المشاريع الرئيسية المنتظرة مجمعين رئيسين من إعمار (دبي هيلز استيت والمرابع العربية 2) ومبنيين للشقق السكنية (برج فيستا) في وسط مدينة دبي.

 

الأداء

رغم تراجع الإيجارات في السنة الماضية (بواقع 7.9% للفلل و2.9% للشقق السكنية)، لم يشهد الربع الأول من هذا العام أي تغيير يذكر في إيجارات أو أسعار بيع الشقق أو الفلل. ويشير هذا إلى أن قطاع الوحدات السكنية قد اقترب الآن من قاع دورته. وهنا، يبقى السؤال الأهم مرتبطاً بتوقيت التعافي. وفي ظل استمرار التباطؤ الاقتصادي في إمارة دبي واعتمادها على الاقتصاد العالمي الذي لا تزال مسألة نموه محاطة بحالة من الشك وعدم اليقين، من المستبعد أن نشهد أي تعافٍ في أسعار الوحدات السكنية قبل نهاية عام 2017 على أقرب تقدير.

 

مراكز التسوق

 

المعروض

لم يشهد الربع الأول من العام الجاري إنجاز أي مشاريع جديدة في قطاع منافذ التجزئة، وبهذا يكون الربع الثاني من عام 2015 هو آخر ربع شهد دخول مساحات جديدة إلى السوق. ويقف إجمالي المعروض من منافذ التجزئة الآن عند 3.4 مليون متر مربع من المساحة القابلة للتأجير. ومن المتوقع أن ينمو المعروض المستقبلي بنسبة 20% بحلول عام 2020، وهو ما يُمثل زيادة بسيطة عن معدل النمو في السنوات الثلاثة الماضية (بواقع 17%). وهناك بالفعل عدد من مراكز التسوق "الإقليمية الكبرى، مثل جزر ديرة مول وميدان ون مول، يتوقع إنجازها بحلول عام 2020. غير أنه مع استمرار تباطؤ السوق، يحتمل تقليص نطاق بعض هذه المشاريع أو تأخيرها.

 

الأداء

رغم الأقوال المتداولة التي تشير إلى وقوع قطاع التجزئة في دبي حالياً تحت ضغوط اقتصادية، حافظت الإيجارات على استقرارها إلى حد كبير دون تغيير يذكر مقارنة بالربع السابق وبالعام السابق. ومن خلال مناقشتنا مع الأطراف الفاعلة في القطاع، وجدنا عدم تسجيل أية زيادة بالنسبة لعقود التجديد أو العقود الجديدة، على الرغم من مطالبة المطورين العقارين بزيادات، وهو ما يشير إلى أن السوق حالياً في صالح المستأجرين. كما انخفض أيضاً عدد الوحدات التي تمكنت من تحقيق نفس مستويات الإيجار على مدار الستة أشهر الماضية في إشارة ضمنية إلى هبوط الإيجارات.

 

ويعتبر تباطؤ معدل النمو الاقتصادي وتعافي الدولار العاملان الرئيسيان وراء ضعف أداء قطاع التجزئة. ونعتقد أن الصورة على المدى الطويل أكثر إيجابية، إذ أن دبي الآن، وبالمقارنة مع بقية دول العالم، في طليعة وجهات الترفيه مع تنوع المعروض بداية من مراكز التسوق إلى مدن الملاهي والألعاب والمتاحف الثقافية والفنية.

 

قطاع الفنادق

 

المعروض

شهد الربع الأول من هذا العام دخول 1100 غرفة إلى السوق ليصل إجمالي الغرف الفندقية المتاحة إلى 79000 غرفة. وكان فندق لابيتا (503 غرفة) وروف المدينة الطبية (286 غرفة) من أبرز المشاريع التي أضافت إلى المعروض خلال هذا الربع. وتتضمن المشاريع المتوقع إنجازها هذا العام: تجديد فندق العنوان وسط مدينة دبي (196 غرفة و625 وحدة سكنية) وفايسروي (477 غرفة). ومن المتوقع أن تهيمن الفنادق فئة الخمس نجوم على المشاريع المنجزة هذا العام حيث تمثل ما يزيد عن 50% من إجمالي المشاريع المتوقع إنجازها، مع استمرار تراجع الفنادق فئة الثلاث نجوم بنصيب 12% فقط. ويشير هذا إلى أن دبي تعمل على تنويع المنتجات المعروضة مع استمرار التركيز إلى حد كبير على الفئة الأعلى من السوق.

الأداء

شهد هذا الربع استمراراً لنفس اتجاهات العام السابق من حيث ارتفاع معدلات الإشغال ولكن مع انخفاض متوسط العائدات اليومية. وعادةً ما يكون شهرا يناير وفبراير من أفضل شهور العام أداءً (وذلك نتيجة لانعقاد مهرجان دبي للتسوق وتحسن الظروف المناخية). وقد استفادت فنادق دبي من ارتفاع معدلات الإشغال في الفترة من بداية العام وحتى فبراير (حيث زادت من 83% في عام 2016 إلى 86% هذا العام). غير أن تحقيق معدلات الإشغال هذه جاء على حساب هبوط طفيف في متوسط العائدات اليومية (والذي سجل انخفاضاً قدره 5% من 233 دولار في عام 2016 إلى 221 دولار في يناير وفبراير من عام 2017(. وتعتبر زيادة المنافسة مع افتتاح عدد من الفنادق الجديدة خلال الشهور القليلة الماضية والضغوط الاقتصادية على ميزانيات السفر في الشركات من العوامل الرئيسية وراء انخفاض متوسط العائدات اليومية.

 

-انتهي-