Skip Ribbon Commands
Skip to main content

بيان صحفي

Cairo

قطاع العقارات السكنية في القاهرة الأكثر جذباً للمستثمرين في ظل الإصلاحات الاقتصادية وانخفاض قيمة العملة

نقلاً عن تقرير جيه إل إل للربع الثالث لعام 2016 والصادر بعنوان "نظرة عامة على السوق العقارية في القاهرة"


​​القاهرة، مصر - 17 أكتوبر 2016:  أصدرت اليوم جيه إل إل، شركة الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة عالمياً، تقريرها للربع الثالث لعام 2016 تحت عنوان "نظرة عامة على السوق العقارية في القاهرة" والذي يتناول بالتحليل العوامل المؤثرة على قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومراكز التسوق والفنادق.

ويناقش التقرير التأثيرات المحتملة لقرض صندوق النقد الدولي البالغة قيمته 12 مليار دولار أمريكي والذي من الممكن أن يمهد الطريق أمام التنمية الاقتصادية المحتملة في مصر ولاسيما في قطاع العقارات. ومن المتوقع أن يستخدم البنك المركزي المصري الشريحة الأولى من القرض في إدارة تخفيض قيمة الجنيه المصري بنسبة 30%.

وينبغي أن تؤدي الجولة الثانية من تخفيض قيمة الجنية إلى زيادة فرص الاستثمار في قطاع الوحدات السكنية أمام المستثمرين الأجانب والمصريين بالخارج على الرغم من الارتفاع المحتمل في أسعار هذه الوحدات نتيجة ارتفاع تكاليف الاستيراد.

وفي هذا الشأن، علق السيد أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل في مصر، قائلاً: "شهد هذا الربع طلباً قوياً في القطاع السكني ولا سيما الوحدات المعاد بيعها في ظل تحول المستثمرين المحليين إلى القطاع العقاري للحد من مخاطر العملة في الوقت الذي يُنتظر فيه تخفيض قيمة الجنية في أكتوبر وفي ظل غياب الخيارات الاستثمارية الأخرى.

وأدى النشاط المتزايد للمستثمرين إلى تعزيز متوسط أسعار بيع الشقق السكنية والفلل على السواء حيث شهد القطاع العقاري زخماً كبيراً بفضل المشترين الراغبين في الانتقال إلى المناطق السكنية التي أصبحت الآن أكثر شهرة واستقراراً. وشهد الربع الثالث الانتهاء من عدة مشاريع جديدة في 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة".

ورغم أن قرض صندوق النقد الدولي لا يزال ينتظر موافقة المجلس التنفيذي للصندوق، يشترط القرض قيام الحكومة المصرية بتوفير موارد مالية أجنبية إضافية وتنفيذ برنامج للإصلاح الاقتصادي، وهو ما نجحت الحكومة في تحقيقه إذ قامت بتوفير الموارد الإضافية وأدخلت إصلاحات هيكلية على اقتصادها بما في ذلك إقرار قانون ضريبة القيمة المضافة. وسوف تستفيد الشركات فعلياً من توفر هذه الموارد النقدية الأجنبية لاستيراد المواد الخام الهامة ومن تخفيف القيود على رأس المال.

ويضيف السيد أيمن سامي قائلاً: "إن الإصلاحات الحكومية وما يصاحبها من تخفيض لقيمة الجنيه سوف يكون لها أثر إيجابي بحق على المدى الطويل على أغلب فئات الأصول ولا سيما المساحات المكتبية والفنادق. ففي إشارة إلى ثقة السوق، شهد المعروض في قطاع الفنادق في القاهرة زيادة في هذا الربع. وتتوقع مصر الآن استقبال عدد أكبر من السائحين على خلفية الجولة الثانية المتوقعة من تخفيض قيمة الجنية".

ويعتبر انخفاض قيمة الجنية والإصلاحات الاقتصادية عاملاً إيجابياً كبيراً بالنسبة لقطاع الفنادق، إذ يعني هذا أن القاهرة أصبحت وجهة أقل تكلفة للسائحين الأجانب. وشهد هذا الربع الانتهاء من منتجع وسبا ويستن جولف في القاهرة الجديدة ليضيف 128 غرفة للمعروض من الغرف الفندقية في القاهرة، كما أعلنت فنادق ومنتجعات هيلتون عن خطط لإضافة خمسة فنادق جديدة لمجموعة فنادقها في مصر.

ويعتبر قطاع مراكز التسوق المتضرر الرئيسي من انخفاض قيمة الجنية، ومن المنتظر أن يواجه هذا القطاع تداعيات سلبية نظراً لانخفاض القدرة الشرائية للمستهلكين نتيجة تحركات العملة وارتفاع أسعار المنتجات المستوردة وتطبيق ضريبة القيمة المضافة ورفع الدعم.

ملخص أبرز نقاط القطاعات - القاهرة:

المساحات المكتبية: لا يزال المعروض من المساحات المكتبية مستقراً عند مساحة إجمالية قابلة للتأجير قدرها 941 ألف متر مربع، إذ لم يتم الانتهاء من أية إضافات تذكر في الربع الثالث لهذا العام. وشهد السوق زيادة في الطلب على الفئة الأولى من المساحات المكتبية، وتأتي هذه الزيادة مدعومة في المقام الأول برغبة المستأجرين في الانتقال لمساحات مكتبية أعلى جودة في مناطق أكثر ملائمة، فيما ظل دخول لاعبين جدد للسوق محدوداً.

وحافظت معدلات الوحدات الشاغرة على استقرارها إلى حد كبير طوال العام في إشارة إلى محدودية النشاط في قطاع المساحات المكتبية في السوق. ولا تزال القاهرة الجديدة هي الوجهة الأكثر جذباً لشاغلي المساحات المكتبية، في حين سجلت 6 أكتوبر (وبالتحديد القرية الذكية) نشاطاً محدوداً في الربع الماضي. ورغم استمرار ارتفاع معدلات الوحدات الشاغرة (بواقع 25%)، سجلت هذه المعدلات انخفاضاً طفيفاً خلال الفصول الأخيرة وهو ما يعتبر بادرة إيجابية بالنسبة لهذا القطاع.

ومن المحتمل أن يكون للانخفاض المتوقع في قيمة الجنيه في أكتوبر والمصحوب بتدفقات واردة من العملة الأجنبية وتنفيذ عدد من الإصلاحات الهيكلية تأثير إيجابي على المدى المتوسط. في حين أن التأثير قصير المدى لتطبيق ضريبة القيمة المضافة سيكون سلبياً وسيضع مزيداً من الضغط على الشركات من حيث الأسعار وهوامش الربح، غير أن المكاسب المحققة من توفر العملة الأجنبية وتنفيذ الإصلاحات يتوقع أن تفوق هذه التأثيرات السلبية على المدى المتوسط.

الوحدات السكنية: شهد هذا الربع تزايداً في الاهتمام بمبيعات الوحدات السكنية ولا سيما الوحدات المعاد بيعها تحسباً للانخفاض المتوقع في قيمة الجنية في أكتوبر.

وتم الانتهاء في الربع الثالث لهذا العام من العديد من المشاريع الجديدة في 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة. ففي 6 أكتوبر، تم تسليم عدد كبير من الوحدات في مشروع أشجار سيتي إلى جانب تسليم مجموعة جديدة من الشقق السكنية في جراند هايتس. وفيما يخص القاهرة الجديدة، فإن أبرز المشاريع التي سلمت في هذا الربع هي فيلدج جاردنز  القطامية من بالم هيلز وميفيدا وإيست تاون.

وسجل متوسط أسعار بيع الشقق والفلل ارتفاعاً خلال الربع الثالث في ظل تزايد نشاط مشتري المنازل والمستثمرين. وعزز هذا الاتجاه زيادة الطلب من المضاربين تحسباً للانخفاض المتوقع لقيمة الجنيه في أكتوبر. وكانت أبرز زيادة من نصيب الفلل في القاهرة الجديدة حيث يعمل المطورون العقاريون على طرح وحدات أصغر مساحة وفي المتناول في السوق (مثل وحدات التاون هاوس والتوين هاوس).

ومقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، شهدت أسعار الشقق السكنية بالدولار زيادة رغم انخفاض قيمة الجنية المصري بواقع 15%. بينما حافظت أسعار بيع الفلل (بالدولار) على استقرارها في القاهرة الجديدة، وسجلت انخفاضاً قدره 5% في 6 أكتوبر. ويرجع ذلك إلى استفادة القاهرة الجديدة من ميزة التنوع الأكبر في المعروض من الفلل.

مراكز التسوق: أثر انخفاض قيمة الجنية وإقرار ضريبة القيمة المضافة سلباً على قطاع مراكز التسوق في الربع الثالث، إذ أدى ارتفاع الضرائب المصحوب بانخفاض جديد في قيمة العملة المحلية إلى تقليص الإنفاق في قطاع التجزئة وتحول الطلب إلى المنتجات المحلية.

ولم يشهد الربع الثالث الانتهاء من أية مشاريع في قطاع مراكز التسوق، واستمر المخزون من مساحات متاجر التجزئة عند معدل 1.3 مليون متر مربع. وكان من المتوقع الانتهاء من كابيتال مول الموجود في هليوبوليس في هذا الربع، إلا أنه تم تأجيله لعام 2017. وعليه، لا ينتظر الانتهاء من أية مشاريع للتجزئة في الربع الأخير من عام 2016.

وكما هو الحال في قطاع المساحات الإدارية، سيتوقف أي انتعاش في قطاع متاجر التجزئة في عام 2017 على مدى نجاح الإصلاحات الهيكلية التي نفذتها الحكومة بناءً على طلب صندوق النقد الدولي في تثبيت أسعار العملة المحلية وزيادة المعروض من العملة الأجنبية.

الفنادق: شهد الربع الثالث من هذا العام الانتهاء من منتجع وسبا ويستن جولف في القاهرة الجديدة ليضيف 128 غرفة للمعروض من الغرف الفندقية في القاهرة. ومن المنتظر في الربع الرابع لهذا العام إضافة 295 غرفة وذلك مع افتتاح فندق شتيجنبرجر التحرير. في حين أدى التأخير في أعمال البناء إلى تأخير افتتاح سانت ريجيس وراديسون بلو مدينة نصر من 2016 إلى 2017.

ولا تزال معدلات إشغال الفنادق (والتي بلغت من بداية العام حتى أغسطس 59%) منخفضة مقارنة بالأسواق الإقليمية الأخرى، غير أنها سجلت ارتفاعاً مقارنةً بنفس الفترة من عام 2015 في ظل التعافي البطيء الذي يشهده القطاع من تداعيات المخاوف الأمنية في الفترة الأخيرة.

وحافظ الأداء المالي لفنادق القاهرة على استقراره نسبياً على مدار عام 2016، إذ بلغ متوسط الأسعار اليومية 106 دولار أمريكي خلال الفترة من بداية العام وحتى أغسطس (مسجلاً زيادة قدرها 1% فقط مقارنةً بنفس الفترة في عام 2015). كما أظهرت معدلات الإشغال بوادر تحسن مستدام، ونتوقع أن ترفع الفنادق من أسعارها وأن تحقق متوسط أسعار يومية أعلى في عام 2017.

ومن المحتمل أن يؤدي انخفاض قيمة الجنية المصري والتعزيزات الإضافية للإجراءات الأمنية في المطارات إلى تحفيز التعافي المستمر لقطاع السياحة. ورغم أن تطبيق ضريبة القيمة المضافة من شأنه أن يرفع من تكلفة خدمات الفنادق، إلا أن الانخفاض المستمر في قيمة الجنيه المصري من المتوقع أن تكون أكبر من هذه الزيادة، مما يعني أن مصر ستصبح وجهة أكثر تنافسية للسائحين الباحثين عن الترفيه، لتستقطب مصر المزيد من الاستثمارات في قطاع الضيافة.

ساعة الإيجار الرئيسية في القاهرة

يبيّن الرسم البياني مكانة كل سوق رئيسية بالنسبة إلى مجموعة "جيه إل إل" في إطار دورة الإيجار الخاصة بها عند نهاية الربع المحدّد من السنة.


* ساعة الفنادق تعكس حركة العائد لكل غرفة متاحة

المصدر: جيه إل إل

                                                           -انتهى-