Skip Ribbon Commands
Skip to main content

بيان صحفي

Dubai

شركة ’جيه إل إل‘: "خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي يعزز حالة انعدام اليقين، لكن من المستبعد أن يخلّف آثاراً جسيمة على سوق دبي العقارية على المدى الطويل"

2016 وفقاً لتقرير مجموعة "جيه أل أل" عن الربع الثاني من عام


​​​

الشركة تعاين واقع السوق في تقريرها "نظرة عامة على سوق دبي العقارية في الربع الثاني من العام 2016"

دبي، 18 يوليو 2016 – أصدرت شركة ' جيه إل إل ' (JLL)- وهي الشركة الرائدة عالمياً في مجال الاستثمارات والاستشارات العقارية- اليوم تقريرها الذي يحمل عنوان "نظرة عامة على سوق دبي العقارية في الربع الثاني من العام 2016"، والذي يعاين الأثر الذي يخلفه خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي على سوق دبي العقارية بمختلف قطاعاتها المكتبي والسكني والتجزئة والفندقي؛ حيث تمثّل دبي أكثر الأسواق العقارية انفتاحاً في المنطقة، وهو ما يجعلها أكثر عرضة للتأثر بالعوامل الخارجية. وفي ظل حالة انعدام اليقين الطفيفة التي يخلفها خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي، فقد أشار التقرير بأن الربع الثاني من العام الجاري سيشهد استمراراً لانخفاض أسعار الإيجار في القطاعين المكتبي والسكني.

وتحتضن دبي العديد من الجنسيات المختلفة المقيمة على أرضها في الوقت الحالي، مع إشارة بيانات دائرة الأراضي والأملاك إلى أن الوافدين البريطانيين يشكلون ثالث أكبر نسبة من مستثمري العقارات في الإمارة. وعلق السيد/ كريغ بلامب، رئيس قسم الأبحاث في 'جي إل إل' في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، قائلاً "على الرغم من أن الوقت لا زال مبكراً للغاية على التنبؤ بالآثار طويلة الأمد لهذا الحدث، ولكنّنا أمام احتمال ضعيف لتأثر المستثمرين البريطانيين سلباً بانخفاض قيمة الجنيه البريطاني كنتيجة لقرار بريطانيا بالخروج من الاتحاد الأوروبي، ولو أننا نعتقد أن هذا القرار سيترتب عليه بعض التبعات، حيث سيسعى العديد من المستثمرين البريطانيين المقيمين والعاملين في الإمارات العربية المتحدة إلى تجنب التعامل بالجنيه الاسترليني في الشؤون المتعلّقة بدخلهم. وإذا ما تعمقنا في تحليل السوق، ولاسيما فيما يتعلق بالقطاع السكني، فإننا سنلاحظ أن الوافدين في دبي يفضلون غالباً مواصلة السكن في منازل مستأجرة عن امتلاك هذه المساكن، وهو ما يؤثر سلباً على المبيعات بصورة تفوق الأثر المترتب على قطاع الإيجارات. ونتوقع أن تتعافى السوق العقارية في دبي بسهولة في مطلع عام 2017 في حال استقرار العوامل الخارجية طيلة بقية العام".

 

وأردف السيّد بلامب: "كان انخفاض معدلات الشواغر في الوحدات المكتبية في جميع أنحاء دبي عموماً خلال الربع الثاني 2016 أمراً لافتاً للاهتمام، وعلى الرغم من أن هذا الواقع قد يرجع إلى قلة المساحات المكتبية ذات النوعية الجيدة، إلا أن دبي تظل أكبر أسواق العقارات المكتبية في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا وأكثرها نشاطاً، وذلك نظراً لكونها المركز الإقليمي المفضّل للكثير من الشركات. وفي الوقت ذاته، فقد خلف قرار بريطانيا بالخروج من الاتحاد الأوروبي أثراً سلبياً على قطاعي التجزئة والفنادق، حيث أن انخفاض قيمة الجنيه الاسترليني جعل دبي ومنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا وجهتين أكثر تكلفةً بالنسبة للزوار الأوروبيين".

لمحات عن القطاعات في دبي:

قطاع العقارات المكتبية: لم يشهد الربع الثاني من عام 2016 سوى تسليم برج مكتبي واحد، وهو برج 'وستباري' في الخليج التجاري، والذي أضاف مساحة 30 ألف متر مربع إلى المساحة الإجمالية القابلة للتأجير في القطاع المكتبي، ليبلغ إجمالي هذه المساحة 8.5 مليون متر مربع، وهو ما يتماشى بوجه عام مع الرقم المسجّل عن الربع الأول من العام 2016. بالمقابل، انخفضت توقعات المعروض للعامين 2017/ 2018 على مدار الربع الثاني من العام استناداً إلى عوامل عدة، وهي: (1) تأخّر إكمال العديد من المشروعات التي كان من المقرر إنجازها في 2017، حيث تأجل موعد إنجازها إلى العام 2018؛ (2) التعديلات التي طرأت على مشروع 'برج الدجى' الذي كان مقرراً له فيما سبق أن يكون مبنى متعدد الأغراض، ولكّن تقرر الآن استخدام الجزء الأكبر منه للأغراض السكنية (مع تخصيص طابق واحد فقط للمساحات المكتبية)، مما أسفر عن انخفاض معروض المساحة المكتبية لعام 2017 بمقدار 167 ألف متر مربع؛ (3) تأكيد تاريخ تسليم المشروع المشترك بين مؤسسة دبي للاستثمار و'بروكفيلد' خلال الربع الأول من العام 2019.

وبالنظر إلى بعض المناطق الأكثر شعبية على صعيد المساحات المكتبية الشاغرة، نجد أن 'حي دبي للتصميم' (d3) أصبح وجهة يتطلع إليها الكثيرون، حيث ازدادت أسعار الإيجارات فيه بنسبة 40% تقريباً خلال الربع الثاني من العام 2016، وهو ما يرجع أساساً إلى تحقيقه رقماً مميزاً على صعيد الإشغال، إلى جانب نجاحه في جذب أكبر شركات التجزئة - مثل مجموعة شلهوب- كي تتخذه مقراً، وهو ما جعل الكفّة التفاوضية تميل إلى صالح الجهة المالكة له (تيكوم). ومن المتوقع أن يشهد قطاع التصميم في المنطقة نمواً بمعدل سنوي قدره 6% خلال الأعوام الخمس التالية، مما سيفضي بدوره إلى زيادة الطلب على المساحات المكتبية في مشروعات التطوير العقاري مثل 'حي دبي للتصميم'.

القطاع السكني: جرى تسليم قرابة 1500 فيلا خاصة بالموظفين الإماراتيين في الحي 11 من مشروع مدينة محمد بن راشد في الربع الثاني من العام 2016، وهو القسم الأول الذي جرى تسليمه ضمن مشروع التطوير العقاري الضخم هذا، في حين أضيفت 1680 وحدة أخرى في مختلف أنحاء دبي، بما يشمل وحدات من الشقق السكنية والفلل، حيث بلغ العدد الإجمالي 462 ألف وحدة.

وأطلقت شركة 'دانوب للتطوير العقاري' مشروعها السكني 'جلامز' خلال الربع الثاني من العام 2016، والذي يتألف من 418 وحدة، ويقع في منطقة الفرجان من جبل علي بجوار مشروعها 'ستارز' القائم في الوقت الحالي، ومن المقرر أن تبدأ أعمال البناء والتشييد في الربع الثالث من العام 2016، حيث من المخطّط أن يكتمل المشروع في سبتمبر 2018، مما سيزيد حجم محفظة 'دانوب' إلى 1700 وحدة، فضلاً عن المشروعين المتوقع إطلاقهما قبل نهاية هذا العام. وقد طرحت دائرة الأراضي والأملاك نظاماً جديداً لتصنيف المباني يهدف إلى تعزيز الشفافية في السوق (تماشياً مع رؤية 2021) من خلال توفير قاعدة بيانات كاملةً لكل وحدة على حدة في دبي، وذلك جنباً إلى جنب مع نظام تقييم بالنجوم.

قطاع مراكز التسوق: تم افتتاح ثلاثة مراكز تجارية جديدة للتسوق خلال الربع الثاني من العام، وهي مركز 'كوميونتي' في المدينة العالمية، والمرحلة الثانية من ابن بطوطة مول، و'ذا ريبون' في موتور سيتي، حيث أضافت هذه المراكز الثلاثة مجتمعة قرابة 30 ألف متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير. ومن المتوقع أن يشهد الربعان الأخيران من عام 2016 تسليم ما يعادل 150 ألف متر مربع. ومن هنا، فقد رفعنا توقعاتنا بخصوص عام 2017 مع استئناف الأعمال الإنشائية في مشروعي مركز 'آرت دبي' في البرشاء ومول مدينة دبي المستدامة، وهو ما يزيد من مساحة المعروض خلال عام 2017 إلى 159 ألف متر مربع.

ويثير تطبيق ضريبة القيمة المضافة في عام 2018 بعض القلق في أرجاء السوق، حيث من المقرر أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع مستوى التضخم والحد من الإنفاق التقديري. وعلى الرغم من امكانية إعفاء السلع الغذائية وغيرها من السلع الضرورية، فإن هذا الأمر من شأنه التأثير على قطاع "السلع الرفاهية"، حيث سيغدو المستهلكون أكثر ترشيداً وحذراً في ما يتعلق بأنماط الإنفاق.

وبالرغم من التأثير السلبي لهذه الضريبة الجديدة على قطاع البيع بالتجزئة، غير أنّها ستعود بآثار إيجابية على الاقتصاد بوجه عام، إلى جانب أنها تعد مصدراً لتنويع إيرادات الحكومة بعيداً عن قطاع النفط، بالإضافة إلى ميزتها الإضافية المتمثّلة في تعزيز مستوى الشفافية وتحسين قدرة أصحاب المراكز التجارية في رصد ومتابعة أنماط البيع.

القطاع الفندقي:  شهد الربع الثاني من هذا العام افتتاح الصرح الهائل 'دبليو الحبتور' على ضفتي قناة دبي، والذي أعقب افتتاح  'سانت ريجيس' – التابع للمطوّر ذاته- في نوفمبر 2015، ليصل المعروض في دبي إلى قرابة 72500 غرفة بعد المساحات الأخرى التي أضيفت إلى المعروض الإجمالي مع منشآت مثل فندقي 'روڤ وسط مدينة دبي' و'ويندهام دبي مارينا'.

ومن المتوقع تأجيل افتتاح العديد من المنشآت إلى 2017 بعد أن كان من المقرّر سابقاً أن يتم افتتاحها في 2016، وهو الأمر الذي ينعكس في الرسم التوضيحي لتوقعات المساحات (المُبين أدناه). وتكمن بعض الأسباب وراء هذا التأخير إلى تأخر أعمال الإنشاءات والتمويل، فضلاً عن الجداول الزمنية غير الواقعية التي وضعها بعض المطورين العقاريين في وقت سابق.

ومع الانخفاض الذي شهده اليورو بنسبة 4% حتى الآن منذ بداية العام، إضافةً إلى الانخفاضات التي سجلها الجنيه البريطاني، فقد أضحت دبي وجهة سفر مكلفة بالنسبة للعديد من السياح الأوروبيين، فضلاً عن أن الكثير من زوار دول مجلس التعاون الخليجي يفضلون السفر إلى أوروبا للاستمتاع بالإجازة هناك.

ويفرض هذا الوضع بعض التحديات أمام العلامات التجارية الرفيعة والفاخرة، لاسيما مع ازدياد الطلبات على قطاع السوق المتوسطة، حيث ارتفع عدد المشغلين والملاّك الذين يستثمرون في الوقت الحالي في العقارات المتوسطة، وقد أُعلن عن العديد من المشروعات في هذا المجال من قبل علامات تجارية مثل 'روڤ' و'إيبيس' وغيرها.

ويحتمل أن يعزز هذا المعروض الأكثر شمولاً في قطاع العقارات المتوسطة من قدرة دبي على جذب الطلب من الأسواق سريعة النمو في الصين والشرق الأقصى. وفي حين قد يحدّ هذا التوجّه من الانخفاض الذي تشهده معدلات الإشغال، إلا أنّه قد يفضي إلى انخفاض متواصل في متوسط أسعار الغرف على مستوى الإمارة.

"ساعة الإيجارات الرئيسية في دبي"

يوضح هذا الرسم البياني تقديرات 'جي إل إل' لموقع كل سوق رئيسية ضمن دورة الإيجارات الخاصّة بها في نهاية الربع المحدّد.

​