Skip Ribbon Commands
Skip to main content

بيان صحفي

UAE

جيه إل إل تنشر تقريرها العقاري السنوي حول "أبرز توجهات الأسواق العقارية الإماراتية في 2015"


نشرت شركة "جيه إل إل"، كبرى شركات الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة في العالم اليوم تقريرها العقاري الإماراتي السنوي تحت عنوان "أبرز توجهات الأسواق العقارية الإماراتية في 2015". ويركز هذا التقرير التحليلي الرائد الذي تترقبه الأسواق والذي يدخل الآن عامه الثامن على التوالي، تقييم وتوقع أبرز التوجهات التي ترجِّح شركة "جيه إل إل" أن تؤثر في القطاع العقاري لدولة الإمارات العربية المتحدة وترسم ملامحه خلال الشهور الاثني عشر المقبلة.

وفي سياق طرحه للتقرير، قال ألان روبرتسون، الرئيس التنفيذي لشركة جيه إل إل الشرق الاوسط وشمال إفريقيا (مينا):

"شهد القطاع العقاري في دبي استقرار متوسط الأسعار والإيجارات خلال الربع الرابع من عام 2014، وبدأ العام الجديد بينما يواجه قطاع العقارات في الإمارات العربية المتحدة حالة متزايدة من عدم اليقين. وكان العامل المثبط الرئيسي خلال الأشهر الأخيرة المخاوف من التأثير السلبي لانخفاض أسعار النفط على الاقتصاد الإماراتي ومن ثم على سوق العقارات. وأدى نجاح دبي المشهود في تنويع مواردها الاقتصادية واستمرار نمو قطاعاتها الغير نفطية إلى جعلها أقل تأثراً بانخفاض ايرادات النفط من غيرها من دول مجلس التعاون الخليجي المصدرة للنفط. ويعني هذا بدون أدنى شك أن الفقاعة تفرغت بدلاً من انفجارها بقوة وبات السؤال المطروح الآن هو "ماذا بعد". وتتوقع شركة " جيه إل إل " أن يشهد سوق العقارات السكنية بعض الاستقرار المرحب به في عام 2015، مع انخفاض متوسط أسعار العقارات السكنية بنسبة تصل إلى 10% على مدار العام".

 

واستعرض تقرير شركة " جيه إل إل " لعام 2015، التوجهات الرئيسية المبينة أدناه والتي سوف تؤثر في الأسواق العقارية الإماراتية هذا العام:

 

1ـ تفريغ الفقاعة العقارية السكنية في دبي: لا زالت بيئة الاقتصاد الكلي لعام 2015 مطمئة نسبياً. وكانت المشاعر إيجابية في بعض النواحي، حيث أدت إلى تخفيض الضغط بفعالية عن أسعار الأصول العقارية التي بدأت في الارتفاع في عام 2013 والنصف الأول من عام 2014. والآن فقد حل محل الحديث عن فقاعة أسعار الأصول العقارية التي سادت أوساط العقارات السكنية في منتصف عام 2014، مشاعر أكثر كآبة.

 

2ـ سوق الضيافة يواجه تحديات متزايدة عام 2015: وصل سوق الضيافة أيضاً على مقربة من ذروة مستويات دورته الزمنية ويواجه تحديات متزايدة ونحن ندخل عام 2015. وتعتبر قوة الدولار الأمريكي السبب المباشر لتباطؤ نشاطها والذي جعل دبي مكلفة نسبياً للقادمين من الاقتصادات التي لا يهيمن عليها الدولار الأمريكي. وتزامن هبوط سعر الروبل الروسي بصورة ملحوظة على مدى الأشهر الستة الماضية، وتزامن مع تراجع تدفق أعداد السياح الروس إلى الإمارات العربية المتحدة بنسبة 8% في أكتوبر 2014 (مقارنة مع نفس الشهر في عام 2013)، ويتوقع أن يستمر تراجع عدد السياح الروس بنسبة أكبر من المتوقع في عام 2015. وفي هذا السياق توقع القنصل العام الروسي في الإمارات العربية المتحدة أن عام 2015 ربما سيشهد تراجعاً بأعداد السياح الروس بنسبة تصل إلى 40%.

 

3ـ نضج السوق التجاري: ستظل إيجارات المكاتب مستقرة في عام 2015، ويشكل ذلك أخباراً جيدة للمستأجرين. ومع ذلك، ستظل معدلات الشواغر كبيرة نسبياً على الرغم من التحسن التدريجي المستمر في سوق الملكية المتعددة، حيث يمتلك عدد من المستثمرين طابقاً أو أكثر. وعموماً، أصبح سوق العقارات المكتبية أكثر تماثلاً مع أسواق الدول المتقدمة في الخارج من حيث القيام بالمزيد من التأجير قبل إنجاز المشاريع الجديدة في عام 2015. وسيؤدي الطرح الجديد المحتمل لترتيبات الترخيص المزدوج الذي يتيح لشركات المنطقة الحرة ودائرة دبي الاقتصادية تأجير مساحات في نفس المبنى، إلى مساعدة الشركات الساعية إلى جمع العمليات في منشأة واحدة.

 

تنوع مصادر التمويل: تتوقع شركة " جيه إل إل " أن يهيمن تنوع مصادر التمويل على الساحة العقارية خلال عام 2015، بالتزامن مع تفضيل شركات التطوير العقاري مقاربة التمويل عبر إصدارات الأسهم. وكانت دبي قد شهدت طرح أكبر إصداراتها الأولية للأسهم على الإطلاق خلال عام 2014 من خلال الإصدار الناجح لأسهم مجموعة إعمار للمولات. كما تم مؤخراً طرح إصدار أسهم أولي كبير في السوق هذا العام من خلال إدراج أسهم شركة داماك للتداول في سوق دبي المحلي للأسهم. وتتوقع "جيه إل إل" طرح المزيد من إصدارات الأسهم الأولية خلال الفترة المتبقية من العام الحالي، إلا أن عدد الإصدارات الناجحة منها سوف يتوقف على الحالة الإجمالية للسوق. ورغم تراجع مستويات المديونية خلال الأعوام القليلة الماضية بسبب تمكن شركات التطوير العقاري من إعادة تمويل قروضها بشروط أكثر جاذبية، إلا أن مستوى المديونية لا يزال كبيراً.

 

5ـ المعروض سيكون كبيراً ولكن ليس مفرطاً: تتوقع شركة " جيه إل إل " أن تهيمن الأعداد المفرطة من المشاريع الجديدة على مناقشات سوق دبي العقاري في عام 2015. وبينما تتوافر أعداد كبيرة من المشاريع الجديدة المتوقع اكتمال انجازها خلال العام (25.000 وحدة سكنية، 1.2 مليون متر مربع من المساحات المكتبية، 267.000 متر مربع من المساحات الجديدة في شريحة تجارة التجزئة، 4.700 مفتاحاً في الشريحة الفندقية)، إلا أنه من غير المرجح جاهزية كل هذه المساحات في الوقت المحدد، حيث سيتأخر تسليم بعضها خاصة المشاريع الضخمة التي تم الإعلان عنها في الأعوام السابقة مثل مشاريع قناة دبي المائية، وميناء خور دبي، ومول العالم، وسيتم التركيز أكثر على بناء المشاريع القائمة بدلاً من طرح مشاريع ضخمة جديدة.

6ـ لوائح تنظيمية أكثر تطوراً: رحبت شركة " جيه إل إل " بالاقرار بأن السوق العقاري يحتاج إلى يكون أفضل تنظيماً. وتشمل الأمثلة أحكام الغطاء الإيجاري القائمة في دبي والتي تحتاج لصقلها لتعكس الاختلافات في فئة أو نوعية وجودة العقار. ومن المرجح تطبيق الغطاء الإيجاري في أبوظبي التي أصدرت أيضاً مسودة أنظمة تغطي قوانين العقارات داخل منطقة أبوظبي المالية الحرة الجديدة التي تقع في جزيرة المرايا. بالاضافة إلى ذلك، فقد تحسن مستوى الشفافية مع توافر المزيد من معلومات الصفقات التي تزودها دائرة الأراضي والأملاك في دبي وغيرها من مزودي بيانات القطاع الخاص في السوق.

7ـ عودة تكاليف البناء إلى التضخم: لم يطرأ تغيير يذكر خلال العامين الماضيين على تكاليف البناء. ويتوقع عودة تضخم التكاليف في عام 2015، وبصورة خاصة المشاريع المستقلة حيث سيكون باستطاعة المطور الرئيسي للمشروع فقط  التفاوض على عقود بناء ثابتة السعر. ويعكس ارتفاع تكاليف البناء الزيادة العامة في تكاليف المعيشة في دبي والمنافسة الإقليمية القوية على موارد البناء بين دولة الإمارات العربية المتحدة وأسواق دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى مثل قطر والمملكة العربية السعودية. ويمكن أن يؤدي انخفاض أسعار النفط إلى الاعلان عن تأخير أو تأجيل بعض المشاريع التي تم الاعلان عنها سابقاً. مما يساعد في تخفيف الضغط على تكاليف البناء.

 

تأثير أكبر لمواقف السيارات، ونوعية الطرق ووسائل المواصلات العامة على الايجارات وأسعار العقارات في عام 2015: أدت زيادة حركة المرور واختفاء مواقف السيارات الرملية لتسليط الضوء على نقص مواقف السيارات في العديد من المشاريع القائمة. وفي الوقت الذي أصبحت فيه مواقف السيارات المدفوعة أكثر شيوعاً، لن نتفاجأ إذا انضمت مواقف السيارات إلى قطاعات التعليم والعناية الصحية بصفتها واحدة من فئات أصول العقارات الناشئة في عام 2015.

من جانبه، قال كريج بلومب، رئيس دائرة البحوث في شركة " جيه إل إل " الشرق الأوسط وشمال إفريقيا (مينا): "بينما ضعفت المشاعر الايجابية تجاه سوق دبي العقاري، إلا أن ضعف هذه المشاعر كان ايجابياً في بعض النواحي، حيث أدى إلى تخفيض الضغط بفعالية على أسعار الأصول العقارية التي بدأت في الارتفاع في عام 2013 والنصف الأول من عام 2914. ومع ذلك يبدو السوق العقاري مختلفاً بدرجة كبيرة عن ذروة دورته الزمنية عامي 2007/2008. وبينما كان معدل أسعار ونمو ايجارات العقارات في الشرائح السكنية والتجارية والفندقية خلال العامين الماضيين غير قابل للاستدامة، يبشر عام 2015 بأن يكون عاماً أكثر هدوءاً ويشهد تصحيحات طفيفة في أسعار عقارات بعض الشرائح، ويبدو أن هذا الاستقرار في السوق العقاري هو ما تحتاجه دبي على المدى الطويل. ​

ساعة إيجارات عقارات دبي وأبوظبي المتميزة

يوضح الرسم البياني أدناه ساعة القطاع العقاري مدى وقوع تقديرات شركة  " جيه إل إل " لحركة الايجارات في كل سوق من أسواق العقارات المتميزة، ضمن دورتها الإيجارية الفردية بحلول نهاية الربع المعني.​

ساعة إيجارات عقارات دبي

​​​

ساعة إيجارات عقارات أبوظبي